路線価 (2023) 千葉県成田市不動ヶ岡字向山1714-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市不動ヶ岡字向山１７１４番１４外
価格時点	2023 年
駅名	京成成田駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	776万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	776万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円／坪 1平米 4万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線沿線で成田市及び周辺市町の戸建住宅を主体とする住宅地域。需要者は圏内に居住する一次取得者及び空港関連等の地元企業勤務者が中心である。当近隣地域は成田市の中心部からはやや離れた地域であるが、富里市の日吉台住宅団地に隣接し居住環境は比較的良好であり、値頃感もあって一定の需要がある。土地は１６５㎡程度で８００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は成田市、酒々井町、富里市の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線、成田スカイアクセス線沿線の住宅地域である。需要者の大半は、成田市内を中心とした県内在住者で、都心のみならず、成田空港及び関連企業の勤務者も多い。旧来からの既成市街地で、地縁的選好性も強い地域ではあるが、供給が少ないため、地価は上昇基調にある。中心価格帯は更地で総額８００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当近隣地域には共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模では投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難であることから収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性の強い取引事例から試算したもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格で規範性が高い。そこで本件では、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の戸建住宅が中心の地域であり、対象標準地は画地規模が小さく、投資採算性を有するアパート等の想定は困難なため、収益還元法は採用を断念した。一方で、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって成田市内及び隣接する富里市内の戸建住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京成成田駅南方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模住宅団地に隣接する小規模の戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市不動ヶ岡字向山１７１４番１４外
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	55 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	10.5 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成市街地化した小規模開発の戸建住宅地域で周辺には未利用地も見られるが、特に地域要因に変動はなく当分は現状のまま推移するものと予測する。 (2)地域要因に格別の変動はなく、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)成田市内中心部に近いエリアにおける住宅地は、ウィズコロナの定着を背景とする旺盛な需要に支えられ、地価は上昇傾向が続いている。
地域要因
(1)居住環境の比較的良好な戸建住宅地域。生活利便性がやや劣るが、隣接する日吉台住宅団地の地価上昇の影響を受けて当地域の地価も上昇傾向にある。 (2)旧来からの住宅地として地元需要は根強く、既成住宅地域で供給も少ないため、総じて地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076527 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市不動ヶ岡字向山１７１４番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,409 円／平米 15万3,428 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,455 円／平米 15万3,580 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,924 円／平米 15万5,131 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076527 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市不動ヶ岡字向山１７１４番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万188 円／平米 16万5,922 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,495 円／平米 15万406 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,495 円／平米 15万406 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231077619 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県成田市不動ヶ岡字向山１７１４番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,389 円／平米 16万9,892 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,187 円／平米 16万2,612 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,715 円／平米 14万7,828 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077619 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県成田市不動ヶ岡字向山１７１４番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,879 円／平米 18万1,430 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,060 円／平米 14万8,968 円／坪
標準価格 平米 坪	4万964 円／平米 13万5,427 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231077619 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県成田市不動ヶ岡字向山１７１４番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,439 円／平米 16万3,445 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,782 円／平米 16万4,579 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,713 円／平米 15万1,127 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情