路線価 (2023) 千葉県成田市はなのき台1-22-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市はなのき台１丁目２２番１３
価格時点	2023 年
駅名	成田駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,560万 円 (709 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (709 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,144 円／坪 1平米 9万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は成田市を中心としたＪＲ成田線、京成本線、京成成田空港線沿線の住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心は、地縁関係を有する個人、法人、不動産業者等である。近隣地域周辺は、人気の高い住宅団地内の商業施設やアパート等が建ち並ぶエリアであり、需要は強含みだが供給は極めて少ない。取引が少なく明確な価格水準は見出せないが、類似の幹線道路沿いの地域では、土地単価８０，０００円～１２０，０００円／㎡程度の取引が見られる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ成田線、京成本線、及び北総線沿線の成田市及びその周辺市町の混在住宅地域である。需要者は、地元事業者のほか広域的チエーン店、アパート経営目的の不動産業者等が中心である。居住環境の良好な住宅団地を背後に有し、周辺には集客力のある商業施設もあることから需要は堅調である。類似する混在住宅地域では取引が少ないが、中心となる価格帯は、更地取引で８５，０００円／㎡～９５，０００円／㎡程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　賃貸アパート、店舗等が見られる地域だが、投資採算性の低い低層建物が主体のため、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、取引の際には近傍の取引価格が価格判定の指標とされ、市場の需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地背後の住宅地と同一需給圏内の混在住宅地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格が得られた。一方、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため低位に試算されたが、土地取引の指標としては規範性が劣る。本件においては実証的で市場性を反映した比準価格を標準とし、想定要素が多くやや規範性の劣る収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	成田駅西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	214.5 坪 (709 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	アパート、店舗等が建ち並ぶ混在住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市はなのき台１丁目２２番１３
標準地の範囲
東	130 m
西	130 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16.3 m
奥行き	46 m
面積	709 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　２０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの混在住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。 (2)熟成しつつある幹線道路沿いの混在住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万5,144 円 1平米 9万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 29万6,879円 1平米 8万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万5,144円 1平米 9万2,300円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 29万6,879円 1平米 8万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)成田空港の水際対策緩和によりインバウンド需要が復活しつつあり、成田市周辺の地域経済は回復傾向。不動産市場は市街地を中心に需要が強含み。 (2)景気は緩やかに持ち直し市内中心部の不動産市況も回復しつつあるが、堅調な需要に対し供給が少ないことが地価の上昇に更に影響を及ぼしている。
地域要因
(1)地域要因に変動は見られない。需要は強含みであり、地価は上昇基調が続く。 (2)周辺には大規模な住宅団地を擁し、幹線市道沿いで用途の多様性も認められる地域であり、需要は堅調で地価の上昇率も拡大傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231078122 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市はなのき台１丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,450 円／平米 28万5,804 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,123 円／平米 26万8,193 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,779 円／平米 27万3,667 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,300 円／平米 30万1,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231078122 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市はなのき台１丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,391 円／平米 27万2,385 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,236 円／平米 40万7,418 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,521 円／平米 28万2,732 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231078122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市はなのき台１丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,341 円／平米 27万2,219 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,496 円／平米 26万2,814 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,680 円／平米 27万6,646 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231078122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市はなのき台１丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,915 円／平米 26万4,199 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,155 円／平米 26万1,686 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,207 円／平米 27万8,388 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231076527 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市はなのき台１丁目２２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,746 円／平米 41万2,410 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,228 円／平米 37万7,638 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,834 円／平米 27万3,849 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情