路線価 (2023) 千葉県成田市花崎町839-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市花崎町８３９番３６
価格時点	2023 年
駅名	成田駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,470万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,470万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円／坪 1平米 17万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む商業地域と判定した。対象標準地の存する地域は成田山新勝寺へと続く表参道沿いの地域で、新型コロナウイルスの影響は薄らいでおり国内観光客の回復に加えインバウンド需要も回復途上にある。需要者は地元飲食、おみやげ店等観光関連業者が主である。土地供給はほとんどない地域であるが、取引価格としては㎡当たり１５万円～２０万円が中心的価格とみられる。 (2) 　同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線沿線の商業地域を中心とした、成田市及び周辺市町に及ぶ広域的な圏域。近隣地域周辺は参拝客や観光客で賑わう成田山表参道沿いの既成商業地域であり、地縁関係者を中心に底堅い需要がある。新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり国内観光客は回復傾向、インバウンド需要も復活の兆しを見せており、商況は改善している。取引は極めて少ないが、需要の中心となる価格帯は土地単価１５万～２０万円／㎡程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 成田市内商業地の取引事例を採用して求められた価格は当該地域の市場性を反映した価格で信頼できる。一方、収益価格は土地価格に見合った賃料の収受が困難であるため比準価格より低位に試算された。本件においては実証的で市場性を反映した比準価格を採用して、想定要素が多くやや規範性の劣る収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　自己使用の店舗等も多く見られる既成商業地域であり、投資採算性の低い低層建物が主体で賃貸需要も弱含みであるため、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、市場の需給動向等が価格に与える影響が大きい市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、さらに近年の市場動向等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	成田駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い普通商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市花崎町８３９番３６
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10.2 m
奥行き	23.3 m
面積	257 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０，７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナウイルスの影響は薄らいでおり、国内観光客の回復に加えインバウンド需要も徐々に回復しつつある。今後インバウンド需要の増大に伴い収益力も高まるものと見込む。 (2)成田山表参道沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)入国規制の大幅緩和で空港関連事業に加え観光事業も回復してきている。旧成田市市街地は土地供給不足による需給ギャップが拡大している。 (2)成田空港の水際対策緩和によりインバウンド需要が復活しつつあり、成田市周辺の地域経済は回復傾向。不動産市場は市街地を中心に需要が強含み。
地域要因
(1)新型コロナウイルスの影響による観光客や飲食店顧客の減少で収益力は減退している。新種ウイルスの感染拡大で不透明な様相を示している。 (2)観光客の回復等により商況が改善しており、地価は下げ止まり傾向。
個別的要因	(1)価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076527 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市花崎町８３９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,035 円／平米 49万9,322 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,137 円／平米 47万9,823 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,355 円／平米 55万9,888 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076527 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市花崎町８３９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,480 円／平米 30万2,433 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,213 円／平米 30万4,856 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,851 円／平米 54万8,303 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231076527 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市花崎町８３９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,830 円／平米 40万2,770 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,388 円／平米 41万1,227 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,233 円／平米 59万2,544 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231078122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市花崎町８３９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万135 円／平米 49万6,346 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,588 円／平米 50万7,762 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,393 円／平米 61万6,215 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231076527 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市花崎町８３９番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,497 円／平米 24万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,081 円／平米 29万4,502 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,386 円／平米 51万400 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情