路線価 (2023) 千葉県成田市ウイング土屋63 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市ウイング土屋６３番
価格時点	2023 年
駅名	成田駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,930万 円 (646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万3,491 円 1平米 9万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,940万 円 (646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円／坪 1平米 9万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北総地域の国・県道等の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は沿道型の店舗、事業所等を展開する大手・中堅の法人が中心である。集客力の高い大型商業施設に近接する、飲食チェーン店、自動車関連の事業所等の商業施設が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、商圏は広範囲にわたる。供給が少ないため土地取引は殆ど見られず、稀にみられる取引も画地規模等により幅があり中心となる価格帯は見い出し難いが、更地で８万～１０万円／㎡程度と見られる。 (2) 同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域を中心とした地域であり、その範囲は千葉県内外に及ぶ広域的な圏域である。需要者は飲食店・物販店等全国的チェーン展開を図る中堅・大手企業等である。集客力の優れた大型商業施設を背後に控え路線型店舗が集積してきた地域で、需要は旺盛であるものの供給は少ない。需要の中心となる価格帯は、取引規模により幅があり一概には見出せないものの幹線道路沿いの画地で概ね８～１０万円／㎡前後と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域の店舗、事業所等の多くは自用で賃貸市場の成熟度が低いこと、また低層店舗が中心のため容積消化率も低いこと等の要因により、収益価格は低位に試算されたものと判断する。これに対し比準価格は、立地条件が類似する地域の取引事例により試算されたもので、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用が中心の低層店舗を主体とした郊外の路線商業地域であり、２階以上の賃貸需要が乏しいことを反映して、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は実際の市場において成約した取引価格をもとに試算した実証的価格であり，自己使用を前提とする当該市場の市場特性からも高い説得力を有する。したがって、取引市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	成田駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	195.4 坪 (646 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模商業施設に近い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市ウイング土屋６３番
標準地の範囲
東	115 m
西	220 m
南	20 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	29.7 m
奥行き	22.3 m
面積	646 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型商業施設に近接する国道（空港道路）沿いの商業地域で、ファミリーレストラン、自動車関連店舗等が建ち並んでいる。路線商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)国道沿道の路線商業地域としては成熟している地域であり、今後も特段の地域要因の変化は見られないことから、当面は現状の土地利用状況を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万3,491 円 1平米 9万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 29万5,556円 1平米 8万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 29万5,556円 1平米 8万9,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直し市内中心部の不動産市況も回復しつつあるが、堅調な需要に対し供給が少ないことが地価の上昇に更に影響を及ぼしている。
地域要因
(1)外国人観光客の受け入れ規制の緩和、国内の移動制限の緩和などコロナ禍による客足の減少からの回復の兆しが見え始め、地価は再び上昇傾向にある。 (2)背後には大型商業施設のある北総地域で最も繁華性の高い路線商業地域の１つであり、需要は堅調で地価も上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076527 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市ウイング土屋６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,497 円／平米 24万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,081 円／平米 29万4,502 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,408 円／平米 30万5,501 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,400 円／平米 30万5,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076527 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市ウイング土屋６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,644 円／平米 24万161 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,959 円／平米 28万874 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,962 円／平米 29万4,108 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,000 円／平米 29万4,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231078122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市ウイング土屋６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,940 円／平米 25万7,670 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,962 円／平米 27万966 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,209 円／平米 31万1,455 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231078122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市ウイング土屋６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,505 円／平米 23万6,396 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,937 円／平米 29万4,026 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,900 円／平米 29万3,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情