路線価 (2023) 千葉県佐倉市六崎字熊野堂1622-19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外
価格時点	2023 年
駅名	佐倉駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (3605 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,849 円 1平米 2万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (3605 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐倉市及び近隣市における内陸型の工業地域が中心であるが、工業地域の特性により、更に広域的に把握されるケースもある。需要者は、製造業及び流通業の法人が中心であり、近年は、内陸部の交通利便性や街路条件等の立地条件に優れる大規模画地については物流施設としての需要も認められる。市場での需要の中心となる価格帯については、取引される土地の規模が様々であるため、一定の中心価格帯を明示することは困難である。 (2) 同一需給圏は千葉県北西部を中心とする内陸型工業地域で広域的となる。需要者の中心は製造業を営む中小規模の法人、配送業者となる。工業生産や設備投資はコロナ禍で急激に悪化したが、順調に回復してきている。非接触型ビジネスを下支えする物流倉庫需要を中心に工場用地の需要は高く、不動産会社が周辺土地を積極的に購入する動きが見られる。相対取引が中心で価格も当事者同士の事情に左右されるため中心となる価格帯を把握することは困難となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、地域内は自社使用が中心の中小規模の工場が集積する工業団地であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は非適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 中小規模工場が集積する工業団地で賃貸工場、倉庫等はほとんど見られず、大半が自己使用となる。賃貸市場は形成されず収益還元法の適用は行わない。比準価格で採用する取引事例は広範囲に存し、敷地規模も小規模から同程度までかつ多様な利用目的に供されているが、適切に査定しており、実証的で信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐倉駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	1090.4 坪 (3605 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外
標準地の範囲
東	100 m
西	320 m
南	90 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	90 m
面積	3600 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。工業団地内の一定規模を有する土地に対する需要は旺盛なため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)内陸型の熟成した佐倉市内の工業地域として現状のまま推移すると予測する。敷地拡大や倉庫用地の需要が見られる一方で工業団地内のまとまった供給は限られ地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,849 円 1平米 2万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐倉市の人口は、生産年齢人口が減少し、老年人口は増加傾向となっている。建築着工戸数は、多少の振れ幅を伴いながらも上昇傾向を維持している。 (2)老年人口増加、生産年齢人口減少で総人口は微減。土地取引件数は昨年並で横ばい。新設住宅着工戸数は第１四半期に貸家が増加し横ばい。
地域要因
(1)中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)高速道路へのアクセスが容易でインフラが整う工業団地の需要は一段と強含む。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065290 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,736 円／平米 9万1,695 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,123 円／平米 9万6,281 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,358 円／平米 9万7,058 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231068611 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡横芝光町
地域	千葉県佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,077 円／平米 7万2,987 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,077 円／平米 7万2,987 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,094 円／平米 10万2,797 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231069286 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,320 円／平米 6万3,872 円／坪
推定価格 平米 坪	2万799 円／平米 6万8,761 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,670 円／平米 9万8,089 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067285 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,864 円／平米 8万5,506 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,391 円／平米 9万3,861 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情