路線価 (2023) 千葉県旭市ハ字田町49-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 旭市千葉県旭市ハ字田町４９番３外
価格時点	2023 年
駅名	旭駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	868万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	868万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,950 円／坪 1平米 3万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で、旭市及び周辺市町の戸建住宅を主とする住宅地域。需要者は旭市内の居住者が中心であるが、市外からの需要も見られる。当近隣地域は最寄駅徒歩圏内の生活利便性・居住環境が良好な住宅地域で、需給関係は安定しており、地価はこのところ横ばい状況にある。中古住宅地の取引が主であるが、標準的な画地規模の更地で３６千～４０千円／㎡程度が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏はＪＲ総武本線旭駅を中心に広がる市街地及びその外縁部に所在する住宅地域で、一部干潟駅勢圏も含まれる。主たる需要者は地元在住の個人が中心で、他地域からの転入も見られる。生活利便性が比較的良好な地域で一定の需要はあるが、既成住宅地域での需要は弱い。供給は未利用地や中古住宅が中心だが、新規分譲も見られる。取引の中心価格帯は、標準地と同規模の更地で８００万円～９００万円、新築戸建は２，３００万円～２，５００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られる地域であるが、アパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営であること、また供給過剰であること等により土地価格に見合う賃料が形成されておらず、収益価格は低位に試算されたものと思料する。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、規範性は極めて高いと判断する。そこで本件では、比準価格を採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は賃貸による収益性の観点から求めたものだが、土地価格に見合う家賃相場が未形成で、低位に試算された。需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	旭駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅のほか事業所等もみられる混在住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	旭市千葉県旭市ハ字田町４９番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	105 m
南	50 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23.5 m
面積	226 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)医療施設等も見られる戸建住宅の多い熟成した既成住宅地域。現時点で地域要因に特に変動はなく、当分は現状を持続するものと予測する。 (2)戸建が主体の住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持するものと予測する。地価は需給バランスが概ね均衡しており、横這い傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅徒歩圏内の住宅地域、国道沿いの商業地域は需給が安定、地価は概ね横ばい。徒歩圏外の住宅地域、古くからの既成商業地域は横ばい～微減状況。 (2)人口は微減傾向で推移し、少子高齢化が顕著。生活利便性・繁華性の高い市中心部の地価は概ね横這い、その他地域は底値感で横這い乃至微減で推移。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の生活利便性・居住環境が良好な住宅地域。需給関係は安定しており、地価は横ばいの状況にある。 (2)古くからの住宅地域で若年層からの需要はやや弱く、新規分譲は無いが、商業施設にも近く生活利便性は良好な地域であるため一定の需要を維持。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)特に個別的要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231073915 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県旭市ハ字田町４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,332 円／平米 13万32 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,533 円／平米 13万7,308 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,034 円／平米 12万5,740 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231073915 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県旭市ハ字田町４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,857 円／平米 11万8,543 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,813 円／平米 11万5,092 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,786 円／平米 13万1,533 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231073915 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県旭市ハ字田町４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,285 円／平米 13万9,794 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,511 円／平米 14万7,153 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,562 円／平米 12万4,180 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231073915 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県旭市ハ字田町４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,719 円／平米 12万4,699 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,228 円／平米 11万3,158 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,124 円／平米 12万2,732 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231073915 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県旭市ハ字田町４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,121 円／平米 11万9,416 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,044 円／平米 11万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,765 円／平米 12万1,545 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情