路線価 (2023) 千葉県習志野市奏の杜3-106-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 習志野市千葉県習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
価格時点	2023 年
駅名	津田沼駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	10億3,000万 円 (2402 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	10億3,000万 円 (2402 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万8,274 円／坪 1平米 42万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は習志野市及び周辺市における分譲マンション用地が存する住宅地域一帯である。需要者の中心は大手又は中堅の分譲マンションデベロッパーである。近年、建築費の高止まりの中、駅近のマンション需要は底堅く土地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は規模によりバラツキがありその把握は難しいが、１㎡当りの単価は４０～４５万円前後である。 (2) 同一需給圏は、習志野市及び周辺市の分譲マンション用地が存する地域。需要者の中心は、大手又は中堅のマンションデベロッパーである。好調な分譲マンション市場の影響及び土地の供給が限定的であることから、分譲マンション用地に対する需要は堅調である。画地規模により価格に幅があるため、中心価格帯の把握は困難であるが、１㎡当たりの単価は、４０万円台と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は賃貸マンションよりもファミリー向け分譲マンションが投資採算性に優れる地域であるため、収益還元法は適用せず開発法による価格の試算を行った。地域の状況、最有効使用の観点からも、当該価格の説得性は高いが、試算過程に想定要素を多く含む。一方比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格であり、妥当性が高い。以上により比準価格を重視し、開発法による価格を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ファミリータイプの分譲マンションが多い住宅地域であり、最有効使用は分譲マンション用地であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格と開発法による価格は開差も小さく、同程度の説得力を有すると判断し、比準価格と開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津田沼駅南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	726.6 坪 (2402 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	習志野市千葉県習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	60 m
面積	2400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高所得者層の需要が継続するＪＲ津田沼駅圏の奏の杜地区にあり、今後とも共同住宅地として推移していくものと予測する。駅近のマンション用地は需要が堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)駅徒歩圏の分譲マンションが多い住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。好調な分譲マンション市場の影響及び土地の需給関係から、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、金融資本市場の変動等に注意する必要がある。 (2)好調な分譲マンション市場の影響及び土地の需給関係から、分譲マンション用地の需要は堅調である。
地域要因
(1)区画整理事業により整備された区画整然とした住宅地域であり、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。 (2)分譲マンションが多い区画整然とした住宅地域で、需要は堅調である。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
個別的要因	(1)特段の個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231027618 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市稲毛区
地域	千葉県習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,543 円／平米 73万9,033 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,002 円／平米 74万7,163 円／坪
標準価格 平米 坪	41万913 円／平米 135万8,478 円／坪
査定価格 平米 坪	42万3,000 円／平米 139万8,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025383 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,499 円／平米 124万4,706 円／坪
推定価格 平米 坪	38万928 円／平米 125万9,348 円／坪
標準価格 平米 坪	42万450 円／平米 139万8 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231028384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,040 円／平米 87万9,528 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,458 円／平米 87万4,298 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,126 円／平米 137万9,019 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231028765 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市花見川区
地域	千葉県習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,628 円／平米 90万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,449 円／平米 90万7,328 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,229 円／平米 139万5,889 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	51 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231028765 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市中央区
地域	千葉県習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,756 円／平米 47万5,257 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,139 円／平米 75万922 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,408 円／平米 139万3,175 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情