路線価 (2023) 千葉県習志野市実籾5-105-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 習志野市千葉県習志野市実籾５丁目１０５番３
価格時点	2023 年
駅名	実籾駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,110万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,090万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円／坪 1平米 19万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、習志野市を中心に、近隣の千葉市、八千代市及び船橋市内の店舗、事務所又は店舗兼共同住宅等を中心に利用形態が混在するやや繁華性の低い商業地域である。主な需要者は、地縁性を有する地元企業等であり、個人事業者による店舗兼共同住宅としての利用も見受けられる。背後の住宅地価格との関連から、一定の需要は見込まれる。利用が混在している地域であり、個別的要因により価格水準には幅があり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は習志野市及び隣接市内の京成本線及びＪＲ総武線沿線の各駅周辺の近隣型商業地域が圏域。需要者は地縁のある地元法人・個人事業者等で、飲食・物販・サービス店舗等を経営する法人等による店舗兼共同住宅としての利用も想定される。大型店舗等の影響により日用品関連の集客力は低下しているが、地元密着型の飲食・サービス店舗等の需要はある。類似の取引事例は少なく、個別性も強く画地規模も様々で中心価格帯を指摘することは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、何れも同一需給圏内のやや繁華性の低い商業地域又は路線商業地域の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。一方、近隣地域は商業繁華性がやや低く、賃貸市場の熟成度が総じて低いため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに、代表標準地との検討等も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は実籾駅北口から続く県道沿いの商住混在地域に存し、その需給関係により容積率未消化の既存の低層建物も少なく無く、土地価格に見合う十分な賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格より低く求められた。従って本件においては、主たる需要者の属性等を勘案し、相対的に信頼性の高い比準価格を重視しつつ、収益価格を比較検討して、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	実籾駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	習志野市千葉県習志野市実籾５丁目１０５番３
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	26.5 m
面積	265 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣型の商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、引き続き、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)実籾駅に接近する小売店舗等が建ち並ぶ近隣型の商業地域で、コロナ禍による一時的な収益性の減退が一部に残るが、地価は投資物件への堅調な需要から強含み基調を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)習志野市の人口は微増傾向で、高齢化率は上昇している。商業地の取引価格は、低金利と収益物件に対する需要等を反映し、上昇幅は拡大傾向にある。 (2)景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって穏やかに持ち直しており、企業収益に弱さが残るものの設備投資、雇用情勢等が持ち直している。
地域要因
(1)県道沿いの利用形態が混在する近隣型の商業地域で、地域に特段の変動要因は見られない。地価は昨年同様、上昇傾向で推移している。 (2)実籾駅に接近する近隣型の商業地域で、コロナ禍の中、一部収益性の低下が残るが、土地需要は概ね堅調で、地価は強含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231026438 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市実籾５丁目１０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,233 円／平米 59万9,156 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,595 円／平米 60万353 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,013 円／平米 68万7,691 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231026438 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市実籾５丁目１０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,321 円／平米 61万9,283 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,566 円／平米 61万175 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,416 円／平米 69万8,941 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025332 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市実籾５丁目１０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,667 円／平米 57万4,143 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,115 円／平米 55万9,094 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,324 円／平米 62万2,599 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025332 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市実籾５丁目１０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,667 円／平米 62万7,039 円／坪
推定価格 平米 坪	19万236 円／平米 62万8,920 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,448 円／平米 60万6,479 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情