路線価 (2023) 千葉県習志野市茜浜2-19-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 習志野市千葉県習志野市茜浜２丁目１９番１４
価格時点	2023 年
駅名	新習志野駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	11億8,000万 円 (7480 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	11億7,000万 円 (7480 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円／坪 1平米 15万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉県内における工業地域である。道路網等都心へのアクセスも良好で、昨今のｅコマースの発展による物流施設のニーズが高く、需要は底堅く推移している。需要者の中心は、工場、倉庫業を営む企業のほか、投資家等である。規模、用途が様々であり、需要の中心価格帯は幅広い。一定の画地規模を有し、接道条件の優れた土地は、投資対象として高値取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は、習志野市、千葉市及び船橋市を中心とした工業地域である。需要の中心は倉庫、物流業等を展開する大手法人、投資家等である。近年、物流施設の需要の増大を反映し、特に東京湾岸部の大規模画地は大規模物流施設用地として投資家需要が旺盛であるが、需要者の資金力、画地規模、用途等により価格水準に開差が認められることから、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。実際の取引によるものであり説得力がある。収益価格は、最有効使用の建物を想定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。建築費、利回り等に想定要素を含むものの、賃貸用物流施設の需要も高く、収益価格も有用性ある価格である。よって、比準価格及び収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は新習志野駅から徒歩圏内で容積率２００％の準工業地域であり、物流施設を想定して収益還元法により収益価格を試算したが、設定賃料等に想定要素を含むことから、得られた収益価格は比準価格より低く試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の臨海部の工業地域の事例から規範性がある比準価格が試算された。従って、規範性がある比準価格を重視し、収益価格と比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新習志野駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	2262.6 坪 (7480 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	習志野市千葉県習志野市茜浜２丁目１９番１４
標準地の範囲
東	80 m
西	230 m
南	190 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	118 m
奥行き	63 m
面積	7480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物流倉庫、事業所等の集積する地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (2)臨海部の工業地域で、大規模物流施設用地の需要は旺盛で、今後も現状で推移するものと予測する。価格は、経済の景気回復基調と物流施設用地の需要を反映し、強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 17 ％
2022年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 15.6 ％
2019年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ｅコマースの発展により、物流市況は底堅い需要に支えられ、空室率は依然低い状況が続いている。地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナウイルス、ウクライナ戦争の影響が懸念されたが、非製造業を中心に企業の業況は改善され、地価は底堅く推移している。
地域要因
(1)鉄道駅徒歩圏で、道路網による都心へのアクセスが良好で工場、物流倉庫業としては優れた立地にある。需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)臨海部の工業地域で、大規模な物流施設用地を中心に投資家等の需要は旺盛で、また、景気動向を反映し、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231026438 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	千葉市美浜区
地域	千葉県習志野市茜浜２丁目１９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,403 円／平米 50万7,150 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,297 円／平米 51万106 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,146 円／平米 54万2,667 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	11.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231028741 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県習志野市茜浜２丁目１９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,285 円／平米 33万8,154 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,781 円／平米 48万1,952 円／坪
標準価格 平米 坪	18万422 円／平米 59万6,475 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231028741 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	船橋市
地域	千葉県習志野市茜浜２丁目１９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,124 円／平米 34万928 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,558 円／平米 41万1,789 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,645 円／平米 50万4,644 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231028741 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	浦安市
地域	千葉県習志野市茜浜２丁目１９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,495 円／平米 58万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,489 円／平米 66万6,123 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,658 円／平米 52万7,829 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231028741 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県習志野市茜浜２丁目１９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,024 円／平米 28万7,701 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,141 円／平米 31万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	16万983 円／平米 53万2,210 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	8.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情