路線価 (2023) 千葉県市原市山田字後原621-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市原市千葉県市原市山田字後原６２１番１０外
価格時点	2023 年
駅名	上総山田駅 から 230m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	509万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	509万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円／坪 1平米 1万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏：ＪＲ内房線及び小湊鐵道の各駅であり、市原市の圏域に存する市街化調整区域の住宅地域。②需要者の属性：中古住宅の取引が中心であるが、更地の取引もみられる。不動産取引は比較的少ない。③需給動向：千葉県内の買主は約８１．０％（うち市内は約５８．２％）、取引件数は増加。④中心価格帯：更地で坪当たり５万円程度が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏内は、市原市郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域である。地縁的選好性の強い地域で、圏外からの転入者は少ないが、都会からの田舎暮らし目的とした需要は僅かながらある。ローカル線駅徒歩圏内の農家住宅地域のため需要は少なく、土地取引件数は少なく、需要も限定的で地価は下落傾向にある。土地は３３０㎡で５００万円程度が取引の中心であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は自己使用ニーズの高い市街化調整区域の農家住宅地である。賃貸市場は未成熟であり、確実な賃貸ニーズを見込むことは困難であるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は農家住宅地域であり、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強く、賃貸市場も未成熟である為、収益還元法は適用しない。従って、本件では実際の市場で得られた取引事例より求められた比準価格を中心に、代表標準地を規準とした価格及び周辺の地価動向に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上総山田駅西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道背後の農家住宅、農地等の混在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市原市千葉県市原市山田字後原６２１番１０外
標準地の範囲
東	180 m
西	0 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	333 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も現状である市街化調整区域の農家住宅地域として推移するものと予測する。二極化の影響により住宅地域の熟成度はより低くなるものと思われる。 (2)市原市郊外の既存の住宅地域で、農家住宅を中心とする地域であり当該地域は人口減少が続いており地価はやや下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みがみられる。 (2)市原市は全体的には人口減少しているが、利便性の高い地域の地価は強含みであるが、郊外の地域は横這い又は下落傾向にある。
地域要因
(1)無人駅に近い市街化調整区域の農家住宅地域であり、特別な変動はないが、競合物件は多く、地価は継続して緩やかな下落傾向にある。 (2)市原市の郊外の農家住宅地域であり、当該地域の土地に対する需要は限定的で、地域要因に格別な変動はなく、地価はやや下落傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231083908 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市山田字後原６２１番１０外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,058 円／平米 6万3,006 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,133 円／平米 5万9,948 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,506 円／平米 4万7,957 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231089287 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市山田字後原６２１番１０外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,160 円／平米 5万6,731 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,988 円／平米 5万6,162 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,528 円／平米 5万1,336 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231089287 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市山田字後原６２１番１０外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,849 円／平米 3万9,173 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,170 円／平米 5万3,458 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,578 円／平米 5万1,501 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231088179 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市山田字後原６２１番１０外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,646 円／平米 4万1,808 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,526 円／平米 4万4,717 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,831 円／平米 4万9,031 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情