路線価 (2023) 千葉県市原市飯沼字川田159-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 市原市千葉県市原市飯沼字川田１５９番５
価格時点	2023 年
駅名	五井駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	713万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	713万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円／坪 1平米 3万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ内房線五井駅、姉ケ崎駅を中心とした郊外の民間宅地開発の分譲地及び区画整理後の居住環境の良好な住宅地域であり、需要者の中心は駅徒歩圏内外のほか郊外の居住者である。民間宅地開発による熟成途中の住宅地域で需給は安定している。五井中心地区及び大型店舗アリオ市原等との位置関係も良好なことから、根強い潜在的な需要がある。土地は１８２㎡程度で７１３万円前後、新築の戸建物件は２２１３万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、概ね市原市の市街地外縁部の小規模開発された宅地化が進行した住宅地域である。需要者の中心は圏域に居住する給与所得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。土地は７００万円強、新築戸建住宅で２０００万円台前半が取引の中心となっている。近接地に土地区画整理による住宅地もあるが、価格帯を異にし「棲み分け」的な状態で相応の需要は窺え、取引は少ないながらも地価は安定している地域となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は戸建住宅地域で、画地規模、行政的条件から賃貸建物の想定が非現実的であるほか、賃貸市場が未熟成で賃料水準の把握が困難なため、収益還元法は適用できなかった。当地域は居住環境を重視した自用目的での戸建住宅地向けの土地取引が中心であることから、標準地と代替性が強い五井駅徒歩圏内外に位置した接近条件の類似する取引事例と比較検討をした精度が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は第１種低層住居専用地域に指定されており、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強く、賃貸市場も未成熟である為、収益還元法の適用は行わない。従って、本件では実際の流通市場で得られた取引事例を基礎とした比準価格に重点を置き、周辺の地価動向及び代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	五井駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道背後の小規模開発による住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	市原市千葉県市原市飯沼字川田１５９番５
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.9 m
奥行き	14 m
面積	182 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	隣接背後には開発可能な雑種地の空閑地も混在している中で、建物密度は普通である
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺背後には雑種地等の開発予備軍的な空閑地も混在している。五井中心地区における更なる需要増加及びゆるやかな地価上昇の影響を受け、民間宅地開発の有用性、市場性、熟成度が今後とも高まっていくと予測する。 (2)小規模開発された既存の住宅地で、環境条件はやや劣るが一定の需要が認められる住宅地である。また、コロナ禍以降全体的な景気回復傾向を受け、地価は横ばい又はやや上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数は増加方向にある。取引価格は多くが微増加方向であるが、地域格差による二極化の程度がやや拡大している。コロナ禍の影響は少ない。 (2)市原市は全体的には人口減少しているが、利便性の高い地域の地価は強含みであるが、郊外の地域は横這い又は下落傾向にある。
地域要因
(1)駅郊外に位置するが、五井駅周辺背後の需要増加の影響を受けている。価格水準の先高感が認められ、地価は微上昇している。 (2)市原市の小規模開発の分譲地であり、地域要因に変動はなく、今後も経済情勢の変化に伴い、価格は横ばい又はやや強含み傾向が続くと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231085818 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市飯沼字川田１５９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,343 円／平米 16万3,128 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,544 円／平米 17万404 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,623 円／平米 12万4,382 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231088179 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市飯沼字川田１５９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,445 円／平米 14万323 円／坪
推定価格 平米 坪	4万813 円／平米 13万4,928 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,238 円／平米 12万3,109 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231089360 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市飯沼字川田１５９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,436 円／平米 18万3,271 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,892 円／平米 12万5,271 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231083908 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市飯沼字川田１５９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,253 円／平米 11万3,240 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,265 円／平米 10万9,974 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,961 円／平米 12万2,193 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231083908 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県市原市飯沼字川田１５９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,604 円／平米 21万275 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,525 円／平米 20万3,402 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,405 円／平米 12万6,967 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情