路線価 (2023) 千葉県八千代市村上南4-5-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八千代市千葉県八千代市村上南４丁目５番３
価格時点	2023 年
駅名	村上駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八千代市の京成本線及び東葉高速鉄道沿線の戸建住宅を主体とする住宅地域一円である。需要者の中心は一次取得の市内在住者であるが、周辺市からの転入も認められる。近隣地域を含む周辺地域は、駅徒歩圏の良好な生活利便性にも富む人気のある住宅地域で、供給物件も少ないが高値に位置し、土地価格は強含み傾向で推移している。土地は１７０㎡前後で２，５００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、八千代市及び近隣市の東葉高速鉄道又は京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者で、圏外からの流入も見られる。居住環境、生活利便性に優れた住宅地域で需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、土地は１７０㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円台後半～４，０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域で、転勤等に伴う一時的な戸建賃貸も見られる程度であるので収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、自己使用目的での近傍の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。拠って市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を採用し、代表標準地・前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (2) 対象標準地は、戸建住宅地域として開発された住宅地域に存し、アパート等の賃貸用不動産は見られず、戸建住宅の賃貸市場も形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。近隣地域では自己使用目的の取引が中心で、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	村上駅南方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整理による新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八千代市千葉県八千代市村上南４丁目５番３
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	65 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.1 m
奥行き	14 m
面積	166 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い住宅地域で地域要因の変化は認められず、現状の土地利用状況のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏内の良好な住宅地で需要も強く地価は強含みである。 (2)熟成の進む区画整理による住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏内の良好な居住環境の住宅地で堅調な需要が認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八千代市の人口、世帯は年々増加している。高齢化率も微増傾向にあるものの県平均より低い。また土地取引件数も概ね堅調に推移している。 (2)市内の人口は増加傾向にあり、土地取引は概ね堅調に推移している。住宅地の市況は利便性、居住環境による地域的な選別が更に進む傾向にある。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変動はないが、駅徒歩圏で住環境が良好で地価は強含みである。 (2)最寄駅に近く、居住環境、利便性に優れた住宅地域である。底堅い需要が認められ、地価水準は小幅な上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067285 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市村上南４丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万435 円／平米 43万1,218 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,589 円／平米 41万1,891 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,510 円／平米 52万4,034 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067285 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市村上南４丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,219 円／平米 45万3,646 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,905 円／平米 45万5,914 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,170 円／平米 47万14 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231067285 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市村上南４丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,693 円／平米 40万2,317 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,910 円／平米 40万6,340 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,637 円／平米 45万5,028 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067285 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市村上南４丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,171 円／平米 48万6,547 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,722 円／平米 51万1,511 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,722 円／平米 51万1,511 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情