路線価 (2023) 千葉県八千代市八千代台東5-286-75外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八千代市千葉県八千代市八千代台東５丁目２８６番７５外
価格時点	2023 年
駅名	京成大和田駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	955万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,002 円 1平米 8万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	952万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八千代市及び周辺市の京成本線沿線及び東葉高速鉄道線沿線の住宅地域である。最寄駅から徒歩圏の古い住宅団地であるが、道路が狭隘で居住環境にやや難がある為、需要は弱含みである。需要者の中心は、市内居住者や周辺市からの転入者等の一次取得者層であるが地縁的傾向が強い。１１０㎡程度の住宅地の総額は９００万円台程度、新築の戸建住宅の総額は２，０００万円台前半程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は八千代市及び隣接市の京成本線及び東葉高速鉄道沿線の戸建住宅地域。京成大和田駅徒歩圏内ながら街路条件に劣り、需要はやや弱い。事業中の都市計画道路の完成が待たれている。市内在住の一次取得者が需要の中心で、市外からの流入は少ない。市場での需要の中心となる価格帯は１１０㎡程度の土地で９００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅で新築戸建住宅で２，４００万～２，６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地であり、収益目的の土地取引は想定し難い為、収益還元法の適用は見送った。自己使用目的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地は成熟した住宅地域に存しており、典型的需要者はマイホームの一次取得者・買替え取得者であり、居住の快適性・利便性等を重視して物件を選別し、類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格は、需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。地域性から賃貸収益目的の需要を想定するのは経済合理性がなく収益還元法は適用しなかった。
交通
交通施設	京成大和田駅南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八千代市千葉県八千代市八千代台東５丁目２８６番７５外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12.5 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏の古い住宅団地であるが、道路条件や居住環境にやや難があるため、需要は弱含みである。地価は弱含みで推移するものと予測される。但し、南東方近接の都市計画道路の完成による好転は期待される。 (2)成熟した戸建住宅地域で、今後も現状を維持するものと見込まれる。駅徒歩圏内であるが街路条件に劣り需要は弱く、地価は小幅な下落基調にある。付近において都市計画道路事業が進行中である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,002 円 1平米 8万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八千代市の人口は増加傾向が続いている。土地取引件数は、大規模分譲地の販売時期の影響による増減がありつつも堅調に推移している。 (2)市の人口・世帯数は、平成２４年以降、県全体よりも高い増加率で推移している。高齢化率は上昇傾向にあるが、県全体を下回る。
地域要因
(1)八千代市内の住宅地の地価は利便性・住環境の優劣による二極化傾向にあり、八千代台東５丁目・６丁目の住宅地の地価は弱含みで推移している。 (2)成熟した住宅地域で地域要因に格別の変動は認められない。地価は概ね小幅な下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231069436 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市八千代台東５丁目２８６番７５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万160 円／平米 23万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,259 円／平米 22万2,358 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,526 円／平米 26万9,525 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231069436 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市八千代台東５丁目２８６番７５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,358 円／平米 35万8,232 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,190 円／平米 34万4,452 円／坪
標準価格 平米 坪	8万208 円／平米 26万5,168 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231069436 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市八千代台東５丁目２８６番７５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,644 円／平米 61万3,739 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,575 円／平米 56万7,227 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,588 円／平米 42万8,418 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231069436 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市八千代台東５丁目２８６番７５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万56 円／平米 29万7,725 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,025 円／平米 28万7,705 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,334 円／平米 28万5,420 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,100 円／平米 29万1,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231069436 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県八千代市八千代台東５丁目２８６番７５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,603 円／平米 33万5,900 円／坪
推定価格 平米 坪	10万607 円／平米 33万2,607 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,432 円／平米 28万5,744 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,200 円／平米 29万1,589 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情