路線価 (2023) 千葉県我孫子市柴崎台4-12-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 我孫子市千葉県我孫子市柴崎台４丁目１２番１２
価格時点	2023 年
駅名	天王台駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,460万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,460万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万5,818 円／坪 1平米 15万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は我孫子市を中心に常磐線沿線の駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は都心等へ通勤する市内在住又は地縁を有するファミリー層。当地域は利便性の良い区画整理済みの住宅地域であり人気が高い。既存の住宅地は規模が大きいため土地のみで３千万円前後と総額が嵩むため最近では土地を細分割した戸建分譲が目立っているが、この場合は土地、建物総額で４千万円前後である。業者の仕入が活発化し分譲価格が高騰していることから地価も上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となり、想定される需要者の中心は富裕層となり周辺市からの転入者も見られる。同一需給圏の住宅地域では昨年来から戸建住宅への需要が高まっており地価は上昇傾向で推移している。天王台駅周辺の住宅地域ではハザードマップの影響が軽微な柴崎台は人気の高い住宅地域で、規模６５坪程度で土地単価は５０万円台／坪前半、新築戸建総額で５，０００万円を切る水準と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算にあたっては柴崎台を中心に代替性のある取引事例を選択し各要因の比較を行い求めた。また、対象標準地周辺は最寄駅にも近く利便性が良いため、共同住宅が多く見られることから収益価格も試算した。しかし、既存の共同住宅は換地を受けた地主の有効活用としての利用が多く、収益目的での新規の取引は少ないためかなり低い水準の価格が求められた。ここでは収益価格は参考にとどめ、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は天王台駅徒歩圏となるが収益還元法で想定した夫婦世帯向けの新築アパートの月額賃料水準は６万円台前半の水準となり、賃料総額が相対的に低いものとなり収益性を指向できないため収益価格は参考に留めた。同一需給圏内の我孫子市の住宅地域の取引事例をもとに取引事例比較法を適用し、採用した取引事例は規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	天王台駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートが混在する区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	我孫子市千葉県我孫子市柴崎台４丁目１２番１２
標準地の範囲
東	140 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.1 m
奥行き	22.4 m
面積	226 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に空地も見られるが区画整理済みの住宅地でほぼ熟成しているため、今後価格形成要因に大きな変化を生じる余地は少ない。駅徒歩圏で住環境も良好なことから需要は底堅く土地価格は上昇傾向にある。 (2)中規模一般住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特段変動は無い。天王台駅徒歩圏の住宅地となり需要は底固く地価は堅調で推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万5,818 円 1平米 15万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2022年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2019年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いまだ新型コロナウイルス禍にあるが、不動産市況は活性化の兆しがみられる。建売住宅に対する需要の増大が一つの大きな要因と見られている。 (2)人口は微減、世帯数は増加傾向にある。景気は物価上昇の懸念もあるが全般的には持ち直している。市内の常磐線沿線住宅地への需要は安定している。
地域要因
(1)区画整理済のほぼ熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。近年細分割され分譲用地として取引されるケ－スも多く見られる。 (2)天王台駅から徒歩圏の希少性のある住宅地域で生活利便施設も整っており需要は底固い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、格差率に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市柴崎台４丁目１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,398 円／平米 42万1,178 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,730 円／平米 43万5,499 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,880 円／平米 48万2,279 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市柴崎台４丁目１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,198 円／平米 45万3,577 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,040 円／平米 46万9,584 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,298 円／平米 52万27 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市柴崎台４丁目１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,395 円／平米 41万4,556 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,053 円／平米 40万6,813 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,453 円／平米 48万868 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310509435 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	我孫子市
地域	千葉県我孫子市柴崎台４丁目１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,803 円／平米 39万2,763 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,369 円／平米 37万1,492 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,167 円／平米 46万6,698 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情