路線価 (2023) 千葉県鴨川市横渚字沼里1112-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 鴨川市千葉県鴨川市横渚字沼里１１１２番１外
価格時点	2023 年
駅名	安房鴨川駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	465万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	465万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円／坪 1平米 3万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鴨川市を中心とした房総半島南部の駅前の商業地域である。需要者の中心は市内の地元所業者及び地元の法人等である。当該地域は旧市街であり、店舗の入替えも少なく、取引は少ない。また、中心となる需要者は不動産業者となる。当該地域の店舗等の入替えはなく、地価は横ばい程度で推移していくものと思料する。商業店舗の用途、規模等により取引される価格はさまざまで、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね鴨川市及び周辺市（館山市・鋸南町含む）の普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域等と判定した。主な需要者は同一需給圏内に地縁を有する個人及び法人の事業者等である。郊外の幹線道路沿いの大型商業施設に商況の中心が移行し、既成の駅前商業地域は不振が続くが供給も限定的なため地価は安定的に推移している。取引に際しては個別性が強く中心価格帯を見出すことは困難だが土地単価は概ね４０，０００円／㎡前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は店舗、事業所、事務所等が見られる商業地域であるが、収集した賃貸事例は、同業種、同規模の事務所・店舗等の事例が少なく、契約内容等の個別差もあり、適正な賃料水準の把握は困難で、収益価格の信頼性はやや劣る。従って本件においては市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに市場動向に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は鴨川市及び周辺市の比較可能な類似の商業地域に存する取引事例に基づき試算した実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案すると、自用の店舗用地の取引が中心で、賃貸を想定した収益物件の敷地としての取引は僅少であり、不振が続く駅前商業地域の賃貸需要も弱く、収益価格の規範性は十分とはいえない。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺の地価動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安房鴨川駅南西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が立ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴨川市千葉県鴨川市横渚字沼里１１１２番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	9 m
面積	118 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	小売店舗等が見られる駅前商業地域
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗が連たんする駅前商業地域である。当該地域においては特別な変動要因もなく現状を維持すると思料する。地価は微増傾向と予測する。 (2)店舗・事業所・事務所等が混在する旧来の駅前商業地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持するものと思料する。市内商業地の供給が限定的であることもあり、地価は底堅く推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍から持ち直しの折、鴨川市の不動産市場の需給は比較的堅調に推移している。 (2)鴨川市の人口は減少が続くものの、市中心部周辺は土地の供給が限定的であり、亀田総合病院関連の経済波及効果もあって地価は堅調に推移している。
地域要因
(1)駅前商業地であり商業地として成熟域にあり、地価変動に大きな地域要因の変化はない。 (2)鴨川市の中心的な駅前商業地域である。限定的な宅地供給の下、商業地の希少性も相俟って、潜在的な需要が認められ地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2210907327 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県鴨川市横渚字沼里１１１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,354 円／平米 17万3,082 円／坪
推定価格 平米 坪	5万829 円／平米 16万8,041 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,157 円／平米 13万6,065 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310906787 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県鴨川市横渚字沼里１１１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,821 円／平米 9万5,282 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,504 円／平米 9万7,540 円／坪
標準価格 平米 坪	4万141 円／平米 13万2,706 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県鴨川市横渚字沼里１１１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万249 円／平米 10万3 円／坪
推定価格 平米 坪	3万249 円／平米 10万3 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,533 円／平米 12万778 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2270906898 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市横渚字沼里１１１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,704 円／平米 10万4,813 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,273 円／平米 11万1 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,853 円／平米 13万8,366 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2270906898 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鴨川市
地域	千葉県鴨川市横渚字沼里１１１２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,681 円／平米 12万4,573 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,545 円／平米 13万736 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,714 円／平米 13万7,906 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情