路線価 (2023) 千葉県鎌ケ谷市初富本町1-448-231 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 鎌ケ谷市千葉県鎌ケ谷市初富本町１丁目４４８番２３１
価格時点	2023 年
駅名	新鎌ヶ谷駅 から 670m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円／坪 1平米 15万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主に東武野田線駅鎌ヶ谷駅・新鎌ヶ谷駅並びに新京成線初富駅～くぬぎ山駅勢圏の住宅地域の圏域。需要者の中心は鎌ケ谷市内及び隣接市の一次取得者であるが，圏域外から需要も見込める。周辺地域は新鎌ケ谷地区に隣接し，都心接近性・生活利便性も良好であり，土地区画整理地に比べて割安感もあるため人気がある。市場の中心価格帯は土地１３５㎡で１９００万円～２２００万円程度，新築戸建住宅で３５００万円～４５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、鎌ケ谷市及び隣接市等の私鉄各駅の徒歩圏内に存する住宅地域である。需要者の中心は、鎌ケ谷市およびその周辺市等に在住する一次取得者であるが、圏域外からの転入者も多い。商業施設等が建ち並び３路線が乗り入れる新鎌ヶ谷駅の徒歩圏にあり、交通・生活の利便性が高いことから、底堅い需要がある。市場の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で１８００～２２００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円内外である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。比準価格を試算するにあたり，周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。収益価格は本件地域が収益性よりも居住環境を重視する住宅地域であること並びに土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため，低位に試算された。本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比準価格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (2) 対象標準地は一般住宅の中に一部アパート等も見られる住宅地域内に存しているが、市場では自用目的の取引を中心として、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。既成地主等によるアパート経営は見られるものの収益物件の取引は少なく、収益性が価格形成に与える影響は小さいと判断されることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新鎌ヶ谷駅南方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鎌ケ谷市千葉県鎌ケ谷市初富本町１丁目４４８番２３１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	11 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新鎌ケ谷地区に隣接する従来からの住宅地域であり，かつ４線利用可能である。
街路	基準方位　北　　４．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)隣接の新鎌ケ谷地区は人気があり地価水準も高い。隣接している当該地域は街路・住環境に劣るが，新鎌ケ谷効果もあり選好性が高まっている。地価は当分堅調に推移するものと予測する。 (2)地域の要因の大きな変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が住宅地価に及ぼす悪影響は鈍化し，不動産市況は上昇傾向にある。 (2)ウィズコロナ下の各種政策の効果により、景気は、緩やかに持ち直しているが、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に留意する必要がある。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。新鎌ケ谷エリアに隣接した住宅地域で相応の人気がある。地価は堅調に推移した。 (2)新鎌ヶ谷駅徒歩圏内にある既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231049170 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市初富本町１丁目４４８番２３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,490 円／平米 51万7,356 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,728 円／平米 50万4,919 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,812 円／平米 47万5,442 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231049170 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市初富本町１丁目４４８番２３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,920 円／平米 54万8,532 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,932 円／平米 53万5,347 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,154 円／平米 51万6,245 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231045492 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市初富本町１丁目４４８番２３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,666 円／平米 38万2,392 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,888 円／平米 42万2,798 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,582 円／平米 51万4,354 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231045492 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市初富本町１丁目４４８番２３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,447 円／平米 26万9,264 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,964 円／平米 29万7,421 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,637 円／平米 47万8,170 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231045492 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市初富本町１丁目４４８番２３１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,587 円／平米 63万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,661 円／平米 67万3,303 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,748 円／平米 47万8,537 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情