路線価 (2023) 千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷3-490-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 鎌ケ谷市千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４９０番１
価格時点	2023 年
駅名	鎌ヶ谷大仏駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、鎌ケ谷市及び隣市内の駅前型、近隣型、路線型の商業地域及びその周辺の地域を含む圏域。需要者の属性は、主として自己使用目的の中小規模事業者または収益物件の保有を目的とする不動産業者等。大規模小売店舗の影響を受け自動車によるアクセスが劣る小規模な駅前商業地の事業機会は低調である。商業地の供給物件は少なく稀少性があるため、需給は均衡状態にある。需要の中心となる価格帯は１０万円／㎡～２０万円／㎡程度。 (2) 同一需給圏は鎌ケ谷市及び隣接市の駅徒歩圏の駅前商業地域又は幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は個人投資家又は、広く事業展開を行っている飲食や小売事業者である。賃貸需要者については、１階路面店：地元小売業、飲食サービス業、２階以上：事務所中心である。駅前商業地域の物件の供給は少ないことから、需給は概ね安定している。市場における需給の中心となる価格帯は概ね１０～１５万円／㎡程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の取得は投資行動であり、商業地の取引事例を重視して求めた比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は中層店舗事務所を建築して賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、需要者の合理的な意思決定を反映している。比準価格及び収益価格はそれぞれ市場で実現する可能性が大きい価格である。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の周辺は駅前商業地であるものの、他の駅前商業地と比べ商業繁華性がやや低いこともあり、収益価格は比準価格よりも低位に試算された。一方、市場性を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映しており、一定の説得力を有している。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鎌ヶ谷大仏
距離	0 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗付事務所の多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鎌ケ谷市千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４９０番１
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	132 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。 (2)近隣地域は中低層の店舗付事務所ビルが多い駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価、財政金融政策の動向等により、投資マインドは底堅く、持続している。 (2)新型コロナウィルス感染症の影響により一時的に地価調整がなされたが、長期金利の低位安定等を受け収益用不動産への投資マインドは持続している。
地域要因
(1)駅前の幹線道路沿いの商業地域。地域要因に大きな変動はない。 (2)最寄駅に近接する駅前商業地域である。地域要因に大きな変動を与える要因は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231046123 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４９０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,069 円／平米 29万4,462 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,069 円／平米 29万4,462 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,669 円／平米 35万2,648 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231044854 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４９０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,929 円／平米 25万7,633 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,580 円／平米 25万3,173 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,328 円／平米 29万2,012 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231044854 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４９０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,073 円／平米 38万431 円／坪
推定価格 平米 坪	11万647 円／平米 36万5,799 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,109 円／平米 45万3,282 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231047829 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷３丁目４９０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,960 円／平米 43万6,260 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,096 円／平米 44万9,933 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,767 円／平米 46万8,682 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	72 ％
基準容積率	230 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情