路線価 (2023) 千葉県四街道市四街道字前畑1521-31外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 四街道市千葉県四街道市四街道字前畑１５２１番３１外
価格時点	2023 年
駅名	四街道駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,944 円／坪 1平米 8万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四街道市及び近隣市で、特に四街道駅への接近性に優れた地域に強い代替競争関係が認められる。主な需要者は市内在住者の一次取得者層が中心であるが、千葉方面からの需要者も存する。街路条件は劣るが、駅徒歩圏に所在し、利便性施設への接近性に優れ、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は１４５㎡で１３００万円程度、新築戸建は幅があるものの３，０００万円台が中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で四街道市及び近隣市の住宅地域である。需要者の中心は市内の一次取得者で圏外からの転入も認められる。狭隘な道路が配置された既成住宅地域であるが、駅徒歩圏内で大型ＳＣに近く生活利便性に優れるため堅調な需要が見られる。供給は少なく古家付き土地や中古住宅が中心となる。土地は標準的画地規模で１０百万円台前半から半ば、中古住宅は１０百万円台半ばから３０百万円程度、新築住宅で３０百万円台半ばからとなる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が中心であるがアパートも存する。ただし、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は四街道駅徒歩圏内において成約した取引事例から比準しており、実証的で信頼性は高い。さらに需要者は自己使用目的が中心で、収益性よりも快適性を重視する傾向にある。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心にアパートも混在する住宅地域のため収益還元法を適用した。但し、想定要素が多く不確実性を伴うことと土地価格を十分に反映する賃料水準が形成されてないため収益価格は低位に求められた。比準価格は対象地と同じ四街道駅徒歩圏内から採用し規模が類似する事例を中心に査定しており実証的で信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	四街道駅北方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパートの混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四街道市千葉県四街道市四街道字前畑１５２１番３１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13.7 m
面積	145 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段変化の要因がないことから現在の住環境を維持するものと予測する。道路条件に劣るものの、駅徒歩圏に存し、生活利便施設に近く、需要は堅調である。今後の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅徒歩圏内の既存住宅地域で現状のまま推移すると予測する。大型ＳＣに近接する等生活利便性に優れ堅調な需要が見込まれている。地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万8,944 円 1平米 8万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 28万3,655円 1平米 8万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万8,944円 1平米 8万7,400円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 28万3,655円 1平米 8万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。四街道市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。 (2)老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年並。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。四街道地区の直近１年の人口は減少している。地価は上昇傾向を示す。 (2)生活利便性に優れ引き続き堅調な需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067671 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市四街道字前畑１５２１番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万916 円／平米 26万7,508 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,725 円／平米 27万183 円／坪
標準価格 平米 坪	8万756 円／平米 26万6,979 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067671 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市四街道字前畑１５２１番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,441 円／平米 28万5,774 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,918 円／平米 32万3,717 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,723 円／平米 32万3,072 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,700 円／平米 32万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231068445 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市四街道字前畑１５２１番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,876 円／平米 26万4,070 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,635 円／平米 24万6,743 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,390 円／平米 26万9,075 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067671 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市四街道字前畑１５２１番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,397 円／平米 27万9,016 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,531 円／平米 27万2,847 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,029 円／平米 27万4,494 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,900 円／平米 27万7,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情