路線価 (2023) 千葉県四街道市みそら2-4-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 四街道市千葉県四街道市みそら２丁目４番１１
価格時点	2023 年
駅名	四街道駅 から 4000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	679万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	679万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,735 円／坪 1平米 3万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線を中心とする住宅地域であり、特に四街道駅徒歩圏外の地域との代替性が強い。主たる需要者は、市内及び隣接市に居住する一次取得者層が中心である。対象不動産は熟成した既成住宅地域に存しており、需給は安定している。取引価格の中心は１９０～２１０㎡程度の土地で７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏は四街道市及び隣接市のＪＲ総武本線沿線の低層住宅地域。区画整然とした住宅地域であるが、交通利便性に劣り、高齢化も進む地域で、需要は弱い。市内在住の一次取得者が需要の中心であるが、市外からの転入も見られる。市場での需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で７００万円程度、中古戸建住宅で７００～１，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産は住宅団地内の戸建住宅地であり、周辺にはアパート等が見られず、賃貸需要が乏しいことから収益価格は試算しない。主たる需要者である個人は、自用目的での取引が中心で、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記の手順を踏まえて求めた比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は成熟した住宅地域に存しており、典型的需要者はマイホームの一次取得者・買替え取得者であり、居住の快適性・利便性等を重視して物件を選別し、類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格は、需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。地域性から賃貸収益目的の需要を想定するのは経済合理性がなく収益還元法は適用しなかった。
交通
交通施設	四街道駅東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	街区の整然とした大規模な分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四街道市千葉県四街道市みそら２丁目４番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和４５年頃から開発された総計画戸数約１，６００戸の大規模住宅団地
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状を維持すると予測する。地価下落が続いたために底値感があり、地価については横ばいと予測する。 (2)成熟した戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず現状を維持するものと予測する。利便性、交通接近性に劣る需要の弱い地域であるが地価は下げ止まっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、各種政策効果もあって景気持ち直しが期待される。四街道市の地価は微増傾向である。 (2)市の人口は微増傾向が続いている。高齢化率は、千葉県全体に比べやや上回るかたちで推移している。
地域要因
(1)熟成した既成住宅地域であり、地域要因に変動はない。地価下落が続いたために底値感から需給は安定しており、地価は横ばい傾向である。 (2)成熟した住宅地域で地域要因に格別の変動は認められない。交通利便性に劣り需要は弱く、地価は下落基調が続いてきたが下げ止まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231068445 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市みそら２丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,332 円／平米 18万2,928 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,735 円／平米 18万954 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,939 円／平米 11万8,814 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231068445 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市みそら２丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万153 円／平米 16万5,806 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,237 円／平米 16万2,778 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,295 円／平米 11万6,685 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231069286 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市みそら２丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万135 円／平米 16万5,746 円／坪
推定価格 平米 坪	5万837 円／平米 16万8,067 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,183 円／平米 11万9,621 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231069286 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市みそら２丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,629 円／平米 12万4,401 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,275 円／平米 11万6,619 円／坪
標準価格 平米 坪	3万279 円／平米 10万102 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	54 ％
基準容積率	144 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231068445 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市みそら２丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,938 円／平米 18万1,625 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,552 円／平米 17万431 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,195 円／平米 10万9,743 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情