路線価 (2023) 千葉県四街道市四街道1-8-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 四街道市千葉県四街道市四街道１丁目８番４
価格時点	2023 年
駅名	四街道駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万272 円／坪 1平米 11万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四街道市及び近隣市のＪＲ、私鉄沿線の駅前商業地域背後の店舗付住宅を中心とした近隣商業地域である。生活様式の変化からシャッターが降りた個人経営の店舗が目立つ。需要者の中心は従来の個人法人事業者から駅近の利便性に着目した居住目的の個人へとシフトしてきている。供給は限定的なため強含みな需要となる。土地は標準的画地規模で１０百万円前後、土地建物一体の場合、建物の利用目的、構造、階層等により様々で一概には把握できない。 (2) 同一需給圏は、四街道市及び周辺市のＪＲ総武本線及び私鉄沿線の商業地域及び住商混在地域である。駅前商業地域背後の住宅も混在する商業地域であり、利便性は高いものの商業繁華性には乏しく、上層階までの店舗利用を想定することは困難であるため収益性は高くない。需要者の中心は飲食・物販店舗等の事業者等であるが、取引自体が少なく需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内では土地建物一体とした収益目的での取引も一定程度見られる。更地上に最有効使用の建物を想定する収益還元法は試算過程での想定要素が多く、不確実性を伴うため取引事例比較法との相対的な信頼性が劣る。比準価格は近隣商業地域に存する事例を中心に査定し実証的で信頼性が高い。市場性を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅前商業地域背後の住商混在地であるが、賃貸需要は強くはなく、自用の店舗兼居宅の敷地としての利用目的が取引の中心になるものと想定される。同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを標準として、収益価格を関連付けて、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	四街道駅北西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	27.2 坪 (90 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗等の中に住宅が増えつつある商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四街道市千葉県四街道市四街道１丁目８番４
標準地の範囲
東	25 m
西	30 m
南	75 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9.7 m
奥行き	9.3 m
面積	90 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域背後の商住混在地域で当面現状のまま推移するが徐々に住居系へとシフトすると予測する。テレワーク定着から駅近の利便性の高い地域の需要は高く地価は今後も上昇基調で推移するものと予測される。 (2)駅前商業地域背後の住宅も混在する商業地域であり、周辺の住宅地の地価水準の影響を受け、地価は今後も強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年並。 (2)四街道市の人口は微増傾向が続いている。土地取引件数はコロナ禍においても概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)テレワークの定着から駅近の交通利便性の優れる地域の需要は一段と高まる。 (2)駅前商業地域背後の住宅も混在する商業地域であり、地価は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065319 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,356 円／平米 37万8,061 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,843 円／平米 38万2,977 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,426 円／平米 39万4,822 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065319 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,359 円／平米 35万8,235 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,057 円／平米 34万7,318 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,504 円／平米 33万5,572 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231067285 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万370 円／平米 39万7,943 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,018 円／平米 40万6,698 円／坪
標準価格 平米 坪	12万606 円／平米 39万8,723 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067285 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万629 円／平米 26万6,559 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,205 円／平米 34万1,196 円／坪
標準価格 平米 坪	11万498 円／平米 36万5,306 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231069286 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県四街道市四街道１丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,849 円／平米 42万9,281 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,067 円／平米 41万6,778 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,992 円／平米 40万6,612 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情