路線価 (2023) 千葉県袖ケ浦市神納2-3-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 袖ケ浦市千葉県袖ケ浦市神納２丁目３番７
価格時点	2023 年
駅名	袖ケ浦駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	933万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	935万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,352 円／坪 1平米 6万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は袖ケ浦市内のＪＲ内房線長浦駅、袖ケ浦駅圏内の住宅地域である。需要者は主に自己の居住用目的で取得する一次取得者層である。市街地中心部及び大規模住宅団地等の生活環境が優れる地域を中心に住宅需要は引き続き堅調である。標準地は区画整然とした良好な住環境を有し、国道１６号や袖ケ浦バスターミナルにも近く、市外からの需要も期待できる。中心価格帯は約１５０㎡の土地で９００万円程度、新築戸建住宅は２千万円台後半と見られる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ内房線「長浦」駅及び「袖ケ浦」駅を駅勢圏とする住宅地域である。中心的な需要者は、都心、千葉市方面へ通勤する一次取得者層が多い。近隣地域は、区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、最寄り駅から徒歩圏内にあり、一定の需要がみられる。価格水準は、標準地規模の土地で９００万円前後の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が多く、地域の標準的な画地条件等からも市場性を有する共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性や利便性が重視される地域であり、市場参加者は取引相場との比較で意思決定を行う傾向が強い。本件では、類似地域において信頼性の高い取引事例を多数収集することができた。従って、市場性を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、第１種低層住居専用地域に指定された住宅地域で、主たる需要者は、自己使用目的で取引することが一般的であり、また、画地条件等から新規に共同住宅の建築を想定することは実現性に乏しいため、収益価格は試算しなかった。そこで、取引事例に基づき、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	袖ケ浦駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	袖ケ浦市千葉県袖ケ浦市神納２丁目３番７
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.9 m
奥行き	14.1 m
面積	155 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)神納地区の区画整然とした住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。市内の堅調な住宅需要を背景に、地価は引き続き上昇傾向と予測する。 (2)区画整然とした戸建住宅地域として成熟しており、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予想される。一定の需要がみられ、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万9,352 円 1平米 6万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の一部持ち直しや転入等による市内の人口増加により市街地の宅地需要は概ね堅調であるが、建築費や物価上昇等の要因に注視を要する。 (2)袖ケ浦市内の人口は増加傾向が続き、住環境等良好な市街地の需要は堅調であるが、劣る地域の需要は軟調であり、依然として二極化が続いている。
地域要因
(1)一般住宅が多く見られる住宅地域であり、周辺の土地利用状況に変化はなく、堅調な住宅需要等を背景に地価は上昇傾向にある。 (2)最寄り駅徒歩圏内に位置する居住環境の良好な住宅地域で、近隣地域の地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231089360 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市神納２丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,958 円／平米 19万8,221 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,958 円／平米 19万8,221 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231083908 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市神納２丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,943 円／平米 22万4,620 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,481 円／平米 22万3,092 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,987 円／平米 19万5,011 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231083908 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市神納２丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,055 円／平米 21万8,378 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,317 円／平米 21万9,244 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,106 円／平米 19万5,404 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231083908 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市神納２丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,059 円／平米 22万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,769 円／平米 21万7,432 円／坪
標準価格 平米 坪	6万394 円／平米 19万9,663 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231083908 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市神納２丁目３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,069 円／平米 22万8,342 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,554 円／平米 22万28 円／坪
標準価格 平米 坪	6万449 円／平米 19万9,844 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情