路線価 (2023) 千葉県袖ケ浦市奈良輪2-1-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 袖ケ浦市千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４
価格時点	2023 年
駅名	袖ケ浦駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,936 円 1平米 8万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,936 円／坪 1平米 8万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね袖ケ浦市及び市原市の駅ロータリー周辺の商業地域である。需要者は地元企業等の法人及び個人が中心である。標準地の存する袖ケ浦駅南側とは反対側おの袖ケ浦駅北口区画整理地区の住宅増加及び商業施設整備の影響及びこれに付随する袖ケ浦駅のアンダーパスによる当該地域の利便性の向上によって、地価は上昇傾向にあり、当該地域の駅前地域の希少性により土地取引は少ない。また、土地の価格水準については特定し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は袖ケ浦市のほか周辺市を含み、ＪＲ内房線各駅勢圏の商業地域である。主に自己使用目的の法人事業者を中心に、賃貸収入を目的とする不動産業者、投資家等も含まれる。市内商業地はコロナ禍からの市況回復が見られ、特に袖ケ浦駅周辺は北口の整備や複合商業施設の拡充等による周辺への波及効果や物件の供給不足から、地価が上昇傾向にある。中心となる価格帯は取引の個別性が強く規模や建物品等に応じて異なり、一定水準に収束し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は駅ロータリー周辺の商業地に規模・用途の異なる店舗等が立地する商業地域であるため、賃貸借契約、建物仕様等はさまざまである。収益価格の試算に当たってこれらの要素が適切に反映されず、精度の低いものとなった。試算価格の調整にあっては、類似性の高い取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との比較検討を踏まえ、周辺の地価動向との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 駅前広場の良好な環境に存するが、市内の昨今の商業需要等を勘案すると土地価格に見合う賃料が期待できず、収益価格はやや低位に試算された。主な市場参加者は、代替競争関係にある物件の取引相場を重視する傾向にある。本件では類似の商業地域の取引事例から市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を試算した。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	袖ケ浦
距離	0 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、診療所、駐車場等が見られる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	袖ケ浦市千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10.5 m
面積	161 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	道路（駅前広場）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅ロータリーに接する商業地であるが、袖ケ浦駅北側の駅前商業地が熟成するに従い、周辺地域においては新規の店舗等の開店等も見られ、徐々にではあるが繁華性あ増していくものと思われる。 (2)駅前商業地域であり、袖ケ浦駅北口の商業施設拡充等の影響を受け、地域の発展が期待される。コロナ禍からの市況回復や中心部の供給不足から、地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万8,201 円 1平米 9万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万8,201円 1平米 9万200円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県外及び市外からの転入者により袖ケ浦市の人口は増加傾向にある。整備水準の高い住宅地の取引は活発で、地価は上昇傾向にて推移している。 (2)景気の一部持ち直しや転入等による市内の人口増加により市街地の宅地需要は概ね堅調であるが、建築費や物価上昇等の要因に注視を要する。
地域要因
(1)袖ケ浦駅至近の商業地域であり、価格水準は底値圏にある。価格は背後の住宅地の価格動向により、横ばい又は上昇傾向にある。 (2)近隣地域内の土地利用状況に変化はないものの、駅北口の発展の影響や中心部の供給不足、駅前地区の希少性等を背景に地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231089287 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,317 円／平米 32万5,036 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,414 円／平米 33万8,581 円／坪
標準価格 平米 坪	9万793 円／平米 30万162 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231083908 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,909 円／平米 23万7,731 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,288 円／平米 24万8,902 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,665 円／平米 31万6,268 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231083908 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,478 円／平米 14万3,738 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,788 円／平米 21万883 円／坪
標準価格 平米 坪	9万866 円／平米 30万403 円／坪
査定価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231088179 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,233 円／平米 19万2,518 円／坪
推定価格 平米 坪	6万96 円／平米 19万8,677 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,603 円／平米 28万9,616 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231083908 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,086 円／平米 23万5,010 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,227 円／平米 23万5,476 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,127 円／平米 28万4,736 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,100 円／平米 28万4,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情