路線価 (2023) 千葉県八街市中央9-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 八街市千葉県八街市中央９番３外
価格時点	2023 年
駅名	八街駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,810万 円 (525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,810万 円 (525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円／坪 1平米 7万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の主たる範囲は、八街市及びＪＲ総武本線並びに京成本線沿線の周辺市町内の既存商業地域である。また、主たる需要者は市内又は周辺市町村の小規模事業者である。市内の大型店舗は国道４０９号線沿いに集中しており、駅周辺の既存商業地の需要は弱く商業地の取引は少なく、地価は下落傾向である。中心価格帯は敷地規模で若干異なるが、土地は７万３千円／㎡前後と判断した。 (2) 同一需給圏は主に八街市内の商業地域及び商住混在地域を中心として、周辺市町の商業地域等をも含む圏域である。需要者の中心は、市内及び周辺市町の中小規模事業者である。新型コロナの影響もあり、駅前商業地域においては顧客流動は低迷しており繁華性は乏しい。新規出店等の動きは鈍く、総じて需要は弱含み。商業地の取引が少なく規模もばらつきがあるため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地は坪２３万円～２５万円程度が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は小中規模の事業用地が多い新興の駅前商業地域であるが、店舗等の集積度は低く商業地としての熟成度は低い。また、商業地として熟成度が低いため比準価格と比較し収益価格は低く算出されたものと判断した。従って、収益価格は参考にとどめ、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は熟成度の低い商業地域で、賃貸需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は八街市及び周辺市町内の商業地に存する類似性の高い取引事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。自用による利便性等が重視される地域のため、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八街駅北方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	158.8 坪 (525 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、駐車場が混在する駅前の普通商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八街市千葉県八街市中央９番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19.5 m
奥行き	27 m
面積	525 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、駅前商業地として現状の状況を維持するものと予測する。 (2)駅北口の区画整理された駅前商業地域で、依然として貸駐車場としての利用や空地等が多い。新規出店等の動きは鈍く、当面は熟成度の低い現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 24万2,330円 1平米 7万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 24万2,330円 1平米 7万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八街市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや高く３０％を超えた。人口減等の影響で需要は減少気味で、地価動向は地域でバラツキが見られる (2)人口は減少傾向、高齢化率も高く、取引件数は減少傾向にある。若年層の流出等も影響し、市内の不動産市況は総じて弱含みである。
地域要因
(1)ＪＲ八街駅北口に土地区画整理事業により整備された商業地域で、特別な地域要因の変化はない。 (2)駅北口に区画整理事業により整備された商業地域で、稀少性は認められるが、新規出店等は乏しく、地価は下落傾向で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231077619 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県八街市中央９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,103 円／平米 24万1,679 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,126 円／平米 24万5,061 円／坪
標準価格 平米 坪	7万395 円／平米 23万2,726 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231077619 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県八街市中央９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万498 円／平米 20万6 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,405 円／平米 20万3,005 円／坪
標準価格 平米 坪	7万580 円／平米 23万3,337 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231078122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県八街市中央９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,111 円／平米 22万5,175 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,136 円／平米 24万5,094 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,491 円／平米 23万6,349 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231078122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県八街市中央９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,505 円／平米 23万6,396 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,154 円／平米 22万8,623 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情