路線価 (2023) 千葉県印西市鹿黒南1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 印西市千葉県印西市鹿黒南１丁目３番
価格時点	2023 年
駅名	千葉ニュータウン中央駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (63535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (63535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円／坪 1平米 6万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的圏域を有し、千葉県北西部を中心とする県内の内陸型工業地域全域である。近隣地域は流通業務団地として開発された地域で、物流倉庫等が建ち並んでいる。需要者の中心は投資法人や物流倉庫業者である。近隣地域周辺は地盤も良く、国道１６号や北千葉道路等へのアクセスも良好である。インターネット通販の市場規模拡大に伴なって需要も強まっており、地価は強含み傾向にある。中心となる価格帯は規模等により様々で把握が難しい。 (2) 同一需給圏は印西市を中心に周辺市町村を含む一帯の内陸工業地域。需要者の中心は県の内外に関係なく物流事業者や投資法人等が考えられる。近年の物流需要を受けて、湾岸沿いや幹線道路沿いの工業地は上昇基調にあり、印西市における工業地の地価水準も立地等の特性から上昇基調が続いている。取引される規模や価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は流通業務団地として開発されていることから、物流施設としてのテナント需要が見込めるため収益還元法を適用したが、建築費や管理費等の上昇により、やや低位に試算された。一方、比準価格を試算する際に採用した取引事例はやや広範囲に及んだが、概ね妥当な範囲で要因比較等がなし得たと判断する。従って、本件では近時の市場実態を反映し実証的である比準価格を中心に収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内で規範性の高い工業地の取引事例より求めたことから実証的であり信頼性は高い。収益価格は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用性が認められるが、試算の過程において想定要素があることは否定し難い。近隣地域における取引は売買価格を中心に収益力を勘案して決定されると判断されるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	千葉ニュータウン中央駅北東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	19218.1 坪 (63535 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型の物流施設が建ち並ぶ流通業務地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	印西市千葉県印西市鹿黒南１丁目３番
標準地の範囲
東	800 m
西	400 m
南	350 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	280 m
奥行き	225 m
面積	63000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物流施設等が建ち並ぶ工業地域であり、今後もデータセンターの進出等を経て発展的に推移していくと予測する。物流施設やデータセンター用地の需要は堅調であり、当面は地価の上昇傾向が継続するものと予測する。 (2)物流施設やデータセンターから構成される新興工業地域であり、今後も熟成度が上昇すると予測する。物流施設用地の需要は堅調であるため、地価水準については今後も上昇基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物流施設に対するテナント需要はネット通販の拡大で旺盛であり、投資法人等の投資意欲も衰えていないため、物流適地への需要は依然として強い。 (2)印西市における工業地の地価水準は、近年における湾岸エリアや幹線道路沿いの工業地の上昇基調をうけて上昇傾向が続いている。
地域要因
(1)地域内では需要拡大が見込まれるデータセンターの建設も進んでおり、既存施設と合わせ、ビジネスパークとして成長して行くものと考えられる。 (2)大規模な物流施設等から構成されており、工業地の需要拡大を受けて、地価動向も上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場における競争力にも変化はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067655 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市鹿黒南１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万499 円／平米 20万10 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,313 円／平米 19万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,307 円／平米 18万9,457 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,600 円／平米 19万7,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231068445 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	四街道市
地域	千葉県印西市鹿黒南１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,366 円／平米 14万9,980 円／坪
推定価格 平米 坪	5万407 円／平米 16万6,646 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,006 円／平米 19万1,768 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065290 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県印西市鹿黒南１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,595 円／平米 15万737 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,099 円／平米 16万2,321 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,514 円／平米 19万6,753 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231068611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	柏市
地域	千葉県印西市鹿黒南１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,604 円／平米 24万29 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,343 円／平米 28万8,756 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,417 円／平米 19万6,433 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231066487 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県印西市鹿黒南１丁目３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,274 円／平米 14万9,676 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,094 円／平米 19万5,365 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,821 円／平米 18万7,850 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情