路線価 (2023) 千葉県白井市復字初崎1457-282 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 白井市千葉県白井市復字初崎１４５７番２８２
価格時点	2023 年
駅名	白井駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	460万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	456万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円／坪 1平米 3万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、白井市及び周辺市の住宅地域であり、その需要者は、市内在住及び当該地域に地縁を有する者が中心で、圏域外からの参入は少ない。当該地域は、駅徒歩圏外で住宅需要も弱い国道１６号外縁の住宅地域であり、その不動産取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で５００万円前後、中古住宅は、建物の経年・管理の程度にもよるが、概ね８００万円から１，０００万円程度であり、新築住宅の供給は少ない。 (2) 同一需給圏は白井市及び隣接市の北総線沿線の戸建住宅一円である。既成のミニ開発による住宅地域であるが、交通接近性に劣り、道路条件等の環境面でも周辺類似地域に劣るため、需要は弱く取引は少ない。地縁を有する一次取得者が需要の中心であり、市外からの流入は見られない。市場での需要の中心となる価格帯は１２０㎡程度の土地で５００万円前後、中古住宅で１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、戸建住宅を中心に周辺には低層共同住宅も散見される駅徒歩圏外の住宅地域にあり、賃貸需要も弱含みで、収益が期待できる賃貸住宅の想定は困難を極めた為、収益還元法は適用しなかった。従って、当該鑑定価格の決定においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、周辺類似の取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周囲はアパートも見られるが、駅徒歩圏外で賃貸需要が弱く、収益が期待できる賃貸住宅の想定が困難である為、収益還元法は適用しなかった。本件は市場の実勢を反映し実証的である比準価格を採用し、代表標準地・前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。
交通
交通施設	白井駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白井市千葉県白井市復字初崎１４５７番２８２
標準地の範囲
東	100 m
西	45 m
南	85 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	14 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏外の住宅地域で、地域要因の変化はなく、今後も現状を概ね維持するものと判断する。地価は、需給は依然弱含みだが価格はほぼ底値であることから、今後は、微減からほぼ横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模な戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、当分の間現状を維持するものと予測する。利便性、交通接近性に劣る需要の弱い地域であり、地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はここ数年微減傾向だが、市内住宅需要はここ数年の生活様式の変化等を背景に千葉ＮＴ地区を中心に概ね堅調で全般的に供給不足の状態にある。 (2)白井市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は微増傾向にあり県平均とほぼ同じ。住宅着工戸数は大規模分譲開発を除くと概ね横這い傾向にある
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏外、国道１６号外縁の住宅地域で住宅需要は弱含みではあるが、総額的にも価格はほぼ底値で地価下落はほぼ落ち着きつつある。 (2)駅徒歩圏外の利便性の劣る既成住宅地域で、需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065290 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市復字初崎１４５７番２８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万708 円／平米 13万4,581 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,715 円／平米 12万4,686 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,975 円／平米 12万2,239 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065290 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市復字初崎１４５７番２８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,495 円／平米 11万734 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,147 円／平米 10万2,972 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,491 円／平米 11万721 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231066487 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市復字初崎１４５７番２８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,942 円／平米 15万1,884 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,903 円／平米 13万8,531 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,373 円／平米 12万6,861 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231066487 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市復字初崎１４５７番２８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,001 円／平米 13万8,855 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,586 円／平米 13万871 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,063 円／平米 12万5,836 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情