路線価 (2023) 千葉県白井市平塚字味噌之内891-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 白井市千葉県白井市平塚字味噌之内８９１番２外
価格時点	2023 年
駅名	小室駅 から 4800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	751万 円 (548 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	756万 円 (548 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地の存する白井市及びその周辺市の農家住宅地域であり、需要者は、市内在住及び当該地域に地縁を有する者が中心である。又、その取引は、市内に点在する宅地開発又は既造成の住宅団地内の売買が中心で、農家集落内の土地取引は需要も限定的かつ稀少で画地規模も様々であるため、市場参加者が多く市場が熟成した市街化区域の住宅地のような中心的な価額帯は見出し難いが、その水準は、概ね１万円／㎡前半からその半ば程度と判断する。 (2) 同一需給圏は白井市を中心に隣接市及び周辺の市街化調整区域内の圏域。需要者は当該地域に地縁血縁を有する同一需給圏内の農家集落居住者が主で外部からの流入は少ない。対象標準地周辺は、工業団地には近いが、鉄道駅、利便施設から離れた農家住宅を中心とした地域で、需要は少なく土地取引もあまり見られない地域である。広域的な農家住宅地の取引事例を基にした土地価格の水準は㎡単価１３，０００～１６，０００円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、調整区域内の農家住宅地域であり、自用目的の取引が主体で賃貸市場は形成されておらず、収益還元法は適用できなかった。従って、当該鑑定価格の決定にあたっては、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を中心に試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえた上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅徒歩圏外の調整区域内の農家住宅地域で、その地域的特性から原則、賃貸需要を想定できない為、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を採用し、代表標準地・前年価格水準、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。
交通
交通施設	小室駅北方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	165.8 坪 (548 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、商店も混在する農家住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白井市千葉県白井市平塚字味噌之内８９１番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	34 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の農家住宅地域で地域要因の変化はなく、今後もこの環境を概ね維持していくものと考える。地価は、需給動向も極めて弱含みな平塚の集落地域であることから、当面はやや下落基調で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏外の農家住宅で需要は弱いことから地価の下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はここ数年微減傾向だが、市内住宅需要はここ数年の生活様式の変化等を背景に千葉ＮＴ地区を中心に概ね堅調で全般的に供給不足の状態にある。 (2)白井市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は微増傾向にあり県平均とほぼ同じ。住宅着工戸数は大規模分譲開発を除くと概ね横這い傾向にある
地域要因
(1)市街地からは離れた農家住宅地域で、周辺市街地の市場動向の影響も小さく、地域の需給動向は依然として弱含みである。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地域で価格に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、地域性から需要は弱く、土地価格は依然下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065290 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県白井市平塚字味噌之内８９１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,544 円／平米 4万1,470 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,193 円／平米 4万310 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,355 円／平米 4万4,152 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067655 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印西市
地域	千葉県白井市平塚字味噌之内８９１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,109 円／平米 5万3,256 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,593 円／平米 5万1,550 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,048 円／平米 4万6,443 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065319 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県白井市平塚字味噌之内８９１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万960 円／平米 3万6,234 円／坪
推定価格 平米 坪	1万960 円／平米 3万6,234 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,301 円／平米 4万667 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065319 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県白井市平塚字味噌之内８９１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
推定価格 平米 坪	1万978 円／平米 3万6,293 円／坪
標準価格 平米 坪	1万396 円／平米 3万4,369 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情