路線価 (2023) 千葉県匝瑳市八日市場ハ字エビス田974-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 匝瑳市千葉県匝瑳市八日市場ハ字エビス田９７４番２
価格時点	2023 年
駅名	八日市場駅 から 790m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,750万 円 (1766 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,750万 円 (1766 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円／坪 1平米 4万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は匝瑳市及び隣接市町の商業地域。需要者は沿道型店舗を展開する大手・中堅法人のほか地元事業者も見られる。当近隣地域は大型家電小売店、自動車関連の営業所等、比較的画地規模の大きい商業施設が建ち並ぶ路線商業地域で、商圏は隣接市町に及んでいる。土地取引は少なく、稀にみられる取引も画地規模や形状等によりかなりの幅があり、中心となる価格帯は見い出し難いが、標準的な画地規模で㎡当たり４５千円前後と判断する。 (2) 同一需給圏は、匝瑳市のほか、銚子市を含む周辺市町の路線商業地域及び商業地域である。国道１２６号線沿いでは令和４年春に大手ホームセンターが撤退したが、同年末にはその跡地でドラッグストア大手が新規出店したほか、同年中には他にも同様の路線商業地の購入事例が見られ、対象標準地の同一沿線にある商業地に対しては需要の底堅さが窺われる。商業地の取引は少ないため、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域の店舗、事業所等の多くは自用で賃貸市場の成熟度が低いこと、また低層店舗が中心のため容積消化率も低いこと等の要因により収益価格は低位に試算されたものと思料する。これに対し比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する信頼性の高い取引事例により試算されたもので、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用するのが妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の低層店舗兼事務所を需要の中心とする地域であり、収益目的の土地取引は想定しづらく、収益還元法による収益価格は低位に求められた。一方、自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基に試算された比準価格は高い説得力を有するものと判断し、比準価格を標準として、収益還元法による収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八日市場駅北東方
距離	790 m
土地の状態
土地面積	534.2 坪 (1766 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗、事務所が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	匝瑳市千葉県匝瑳市八日市場ハ字エビス田９７４番２
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	47 m
奥行き	39 m
面積	1766 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５．３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。現時点で特に地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)国道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅徒歩圏内の住宅地域、国道沿いの商業地域は需給が安定、地価は概ね横ばい。徒歩圏外の住宅地域、古くからの既成商業地域は横ばい～微減状況。 (2)対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢の持ち直し傾向等を背景に、市内の不動産市況は市街地エリアを中心に下げ止まりの兆しが見られる。
地域要因
(1)特に地域要因に変動はなく、路線商業地域として需給関係は安定しており、地価は横ばいの状況にある。 (2)市内の国道１２６号線沿線の路線商業地エリアでは大型店舗の撤退と新規出店が相次いで起こり、商業地の需給が拮抗する状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079519 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字エビス田９７４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,583 円／平米 11万7,637 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,930 円／平米 14万5,233 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,374 円／平米 14万6,700 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079519 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字エビス田９７４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,971 円／平米 10万5,696 円／坪
推定価格 平米 坪	3万741 円／平米 10万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,996 円／平米 13万8,839 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231073915 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字エビス田９７４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万1,743 円／平米 30万3,302 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,780 円／平米 20万4,245 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,503 円／平米 16万3,657 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231073915 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県匝瑳市八日市場ハ字エビス田９７４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,285 円／平米 13万9,794 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,511 円／平米 14万7,153 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,767 円／平米 14万4,694 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情