路線価 (2023) 千葉県香取市佐原字竹之下イ88-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 香取市千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５
価格時点	2023 年
駅名	佐原駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	589万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	589万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,896 円／坪 1平米 5万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は香取市及び周辺市町に存する商業地域と判定した。需要者は店舗等として使用する目的を持つ地元事業者等が中心である。佐原駅周辺の小規模店舗等が集積する駅前商業地域で、近年国道沿道の飲食店等へ顧客の流出がみられるが、令和４年度冬開館予定の複合公共施設の建設等周辺環境に変化がみられる。繁華性の低下はあるが、底堅い需要に支えられ地価は横ばいで推移している。市場の中心となる価格帯は、規模１１０㎡で総額５９０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、香取市を中心として周辺市町の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者は、地元事業者等が中心である。古くからの駅前商業地であり、郊外の路線商業地の飲食店、物販店等への顧客の流出により商況は低迷していたが、佐原駅周辺での相次ぐ大規模施設の完成や佐原駅北口整備事業等への期待感から、地価は横ばい傾向で推移している。不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね４５～６５千円／㎡となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は佐原駅周辺の近隣商業地域で実際に取引された事例から求められた実証的な価格である。一方、小規模商店等自己使用が中心の地域で賃貸需要は弱く、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は低位に試算された。上記利用目的から、市場の実態を反映した比準価格の信頼性が高いものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映し信頼性も高い。一方、近隣地域は自己使用の店舗、及び店舗兼居宅が中心の商業地域であり、需要者も取引に際し賃料収入による収益性を重視する傾向が弱く試算された収益価格はやや説得力に弱い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、不動産市場の動向を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	佐原駅南東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ駅前の普通商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香取市千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５
標準地の範囲
東	15 m
西	120 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.4 m
奥行き	17.8 m
面積	112 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	南東方に佐原駅周辺地区複合公共施設が着工、令和４年冬に開館。
街路	南西８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性が低下傾向にある駅前商業地域であり、周辺で複合公共施設の開館等がみられるが、現在のところ地域要因に特段の変化は見られず、概ね現状の環境を維持していくものと予測する。 (2)郊外の路線型店舗に顧客が流出し低迷しつつある既成の駅前商業地域であるが、地域周辺での大規模施設が完成した効果も期待され、地価は横ばい傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少及び高齢化率の上昇が続くなか、駅前商業地域の衰退等、市内経済は依然として低調である。市全体の不動産需要は弱含みの傾向にある。 (2)香取市内は、人口減少や少子高齢化の傾向が顕著な上に地域経済も停滞気味であるため、不動産需要は総じて弱含みの状況にある。
地域要因
(1)旧来の駅前商業地域で、繁華性は低下傾向にある。周辺地域で令和４年冬に複合公共施設が開館したが近隣地域において、新規出店等は見られない。 (2)古くからの駅前商業地域であるが、隣接地での複合公共施設が令和４年末に開館予定などの効果にも期待が持たれ、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231079775 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,381 円／平米 15万3,336 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,068 円／平米 17万5,443 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231079775 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万251 円／平米 10万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,368 円／平米 14万69 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,417 円／平米 16万9,985 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079775 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,608 円／平米 7万1,436 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,098 円／平米 14万5,788 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,125 円／平米 17万2,325 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231079775 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取市
地域	千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,380 円／平米 15万26 円／坪
推定価格 平米 坪	5万422 円／平米 16万6,695 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情