路線価 (2023) 千葉県いすみ市大原字初芝9931 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 いすみ市千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番
価格時点	2023 年
駅名	大原駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	411万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	411万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円／坪 1平米 2万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はいすみ市及び隣接する市域のうちＪＲ外房線の駅徒歩圏の住宅地域で、対象標準地は自己使用不動産に区分される。典型的な市場参加者は自己の居住を目的とする個人で、地縁的選考性を有する一次取得者層のほか移住希望の二次取得者層である。中心となる価格帯は、対象標準地の規模で４５０万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、いすみ市及び隣接市町における戸建住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の個人で、同一需給圏内に居住する地縁的選考性を有する一次取得者が中心となっているが、一部、都心等からの移住希望者もみられる。当該地域は国道背後の戸建住宅地域で生活の利便性はあるものの需要はやや低調である。需要の中心となる価格帯は、取引規模は１８０㎡程度で、総額は４００万前後である。中古住宅の取引需要も認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅地の取引事例の中から事例を選択して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手の双方にとっての意思決定の基準となる価格である。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大原駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いすみ市千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心に小売店舗が散見される空地の残る地域である。地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状維持と予測する。人口減少に伴い宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)近隣地域は、国道背後の住宅地域であり、閑静な住宅地域として成熟しており当面は現状が維持されるものと予測するが、人口減少に伴い需要はやや弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いすみ市では人口減少に伴い宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。いすみ市の人口は減少傾向で、需要はやや弱含みで推移している。
地域要因
(1)大原駅徒歩圏の住宅地域で、格別の変動はない。 (2)地域要因の特段の変動はないものの、人口減少に伴い地域経済も衰退傾向であり、地価はやや下落傾向にて推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310910296 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,760 円／平米 7万1,939 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,163 円／平米 6万9,965 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,079 円／平米 7万6,299 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310906787 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,148 円／平米 7万3,221 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,015 円／平米 7万2,782 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,495 円／平米 7万7,674 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,244 円／平米 7万3,539 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,303 円／平米 7万428 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,805 円／平米 7万2,087 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310910296 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	いすみ市
地域	千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,646 円／平米 5万8,338 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,881 円／平米 7万2,339 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,793 円／平米 7万5,354 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情