路線価 (2023) 千葉県大網白里市駒込字南岩谷前1202-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 大網白里市千葉県大網白里市駒込字南岩谷前１２０２番５
価格時点	2023 年
駅名	大網駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	767万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	767万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円／坪 1平米 3万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ外房線、ＪＲ東金線の各駅を勢圏とする住宅地域である。需要者は市内在住者で千葉や都心に勤務するサラリーマン層を中心とする一次取得者だが県内の他市町村や県外からの需要者も見られる。ＪＲ駅や商業施設等への利便性や住環境の優れた地域の需要は堅調で地価は横ばいないしは上昇傾向で推移している。需要の中心的価格帯は、土地が約２３０㎡で７７０万円前後、新築戸建で２４００万円前後である。 (2) ①同一需給圏：ＪＲ外房線及びＪＲ東金線の各駅であり、大網白里市及びその周辺市の圏域に存する住宅地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約７４．５％（うち市内は約４２．０％）、取引件数は微減。③需給動向：中古住宅の取引が主流であるが、未利用地及び建物解体後の更地の取引も散見される。④中心価格帯：更地で坪当たり１１万円程度が需要の中心と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも見られるが戸建住宅を主とする住宅地域である。土地取引は自己居住目的が支配的で投資目的の取引はほとんど見られない。収益性よりも快適性を重視する地域のため元本価格に見合った賃料を収受し得ず収益価格は低めに求められた。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性は高い。よって比準価格を標準に収益価格を参考として不動産市場の動向に留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は基準容積率１３６％の低層住宅地である。駐車場を考慮した場合には延床面積の確保が難しく、比準価格に比べ収益価格は低く試算された。居住の快適性が重視されて価格決定がなされるため、本件では実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大網駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	56 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	136 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大網白里市千葉県大網白里市駒込字南岩谷前１２０２番５
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	25 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.8 m
奥行き	16.7 m
面積	231 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	56 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	136 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅の徒歩圏内の戸建住宅を主とした既成の住宅地域である。地域に至る道路は幅員が狭く車のすれ違いが難しい。特段大きな変容はないが需要は安定的に推移している。当面は現状を維持するものと予想される。 (2)今後も現状である低層住宅地域として推移するものと予測する。住宅地域の熟成度に大きな変動はないものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大網駅前の商業地域の換地処分が済み需要増、周りの住宅地等にも影響を与えている。沿岸部は依然として低迷。沿岸部との中間地点は概ね横ばい。 (2)消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みがみられる。
地域要因
(1)小規模開発による既成の住宅地域である。地域要因の変動は見られず宅地需要は安定的に推移している。 (2)大網駅徒歩圏の低層住宅地域であり、特別な変動はなく、地価は概ね安定しており、継続して横這い傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231086178 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	大網白里市
地域	千葉県大網白里市駒込字南岩谷前１２０２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,258 円／平米 12万3,175 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,007 円／平米 10万5,815 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231086178 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	大網白里市
地域	千葉県大網白里市駒込字南岩谷前１２０２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,083 円／平米 14万5,738 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,184 円／平米 14万2,766 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,941 円／平米 10万5,597 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231087001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	大網白里市
地域	千葉県大網白里市駒込字南岩谷前１２０２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,097 円／平米 11万6,031 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,097 円／平米 11万6,031 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,935 円／平米 10万5,577 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231087566 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	茂原市
地域	千葉県大網白里市駒込字南岩谷前１２０２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,699 円／平米 11万4,715 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,722 円／平米 11万1,485 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,239 円／平米 10万6,582 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231087001 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	東金市
地域	千葉県大網白里市駒込字南岩谷前１２０２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,882 円／平米 11万2,014 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,026 円／平米 10万9,184 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,848 円／平米 10万5,289 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情