路線価 (2023) 千葉県大網白里市東駒込1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 大網白里市千葉県大網白里市東駒込１番２外
価格時点	2023 年
駅名	大網駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,580万 円 (606 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,580万 円 (606 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円／坪 1平米 7万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は房総方面の各駅周辺や幹線道路沿いの商業地域を圏域とする。需要者は地元企業やチェーン展開する企業が中心となる。駅周辺は区画整理事業により、都市計画道路の開通等利便性が向上し店舗の進出もみられるなど地価は上昇基調で推移している。また国道１２８号線沿いも大中規模の店舗が進出するなど需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は規模・用途等により様々で把握が困難であった。 (2) 同一需給圏は大網白里市の商業地域を中心に県内で商圏の類似性を持つ市町村を含む。需要者は地縁的選好性の強い地元の商業従事者が中心だが大手資本の事業者等も含まれる。駅前商業地としての需要の高まりにはまだ欠けるものの、土地区画整理事業の完了により今後の発展が期待され、地価は上昇傾向にある。中心となる土地の価格帯は、画地規模その他の条件がまちまちで総額の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新町名が東駒込（大網駅東土地区画整理事業地）の商業地域に所在する。収益価格は商業地域にあっては重視すべき価格であるが元本価格に見合った賃料を収受し得ずやや低めに求められた。比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性は高い。よって比準価格を標準に収益価格を関連付け不動産市場の動向に留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 駅前の商業地域で、土地区画整理事業の完了後も進出企業等はまだ少ないものの今後の発展が期待される地域である。現状では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、十分な投資採算性が見込めないため収益価格は低位に求められた。よって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、最近の不動産市場の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大網駅南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	183.3 坪 (606 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所が混在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大網白里市千葉県大網白里市東駒込１番２外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23.6 m
奥行き	30.7 m
面積	606 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理事業が済み新町名が東駒込と名づけられた駅前商業地域である。当該事業により道路が整備され大中規模の店舗の進出があるなど需要は旺盛で地価は上昇傾向が続いている。 (2)中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域として現在の環境を維持するものと見込まれる。土地区画整理完了、換地処分の影響も受けて地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 9.4 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 9.4 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅周辺商業地は換地処分が済み上昇、周辺商業地、国道１２８号沿いや中心部の住宅地にも影響。他の地域は横ばい、海岸方面は依然として下落傾向。 (2)人口減少、高齢化の進行等を背景に地価の二極化が継続している。コロナ禍による影響は少なく限定的なものにとどまっている。
地域要因
(1)土地区画整理事業により道路や画地の整備が進むとともに新規出店もみられ、換地処分が済んだことで以前より地価は上昇している。 (2)土地区画整理事業が完了し、今後は店舗等の更なる集積や町としての活性化、熟成が期待される。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に大きな変化はない。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231084357 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	茂原市
地域	千葉県大網白里市東駒込１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,576 円／平米 36万2,258 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,488 円／平米 35万2,049 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,880 円／平米 26万777 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231089287 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県大網白里市東駒込１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,335 円／平米 25万2,364 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,223 円／平米 24万8,687 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,357 円／平米 25万9,048 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231085818 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県大網白里市東駒込１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,192 円／平米 27万5,033 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,273 円／平米 27万8,607 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,540 円／平米 25万9,653 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231085818 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	君津市
地域	千葉県大網白里市東駒込１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,610 円／平米 18万3,847 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,888 円／平米 18万4,766 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,056 円／平米 25万8,053 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	318 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231083908 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	袖ケ浦市
地域	千葉県大網白里市東駒込１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,437 円／平米 21万6,335 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,180 円／平米 25万8,463 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,200 円／平米 25万8,529 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情