路線価 (2023) 千葉県香取郡東庄町新宿字天王田793-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 香取郡東庄町千葉県香取郡東庄町新宿字天王田７９３番５
価格時点	2023 年
駅名	下総橘駅 から 780m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	339万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	336万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を東庄町、銚子市西部及び香取市東部に存する住宅地域と判定。特に東庄町の国道３５６号線及びＪＲ成田線沿線付近の地域は代替可能性が高い。需要者は地元在住者が中心だが、他地域からの転入も見られる。需要者層の茨城県神栖市への転出や少子高齢化の影響により需要は弱含みの状態。供給は未利用地や中古住宅が主体的で新築は少ない。需要の中心価格帯は標準地と同規模の更地で３００万円～４００万円、中古住宅で６００万円～１，０００万円。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ成田線沿線で東庄町のほか周辺市に及ぶ住宅地域一円である。地縁的傾向が比較的強いことから需要者としては地元居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。人口の減少や少子高齢化の進行により、取引需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地の取引で３００万円～４００万円程度であるが、取引自体が少なく、また、新築の戸建住宅の供給はほとんど見受けられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例に基づくもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は賃貸による収益性の観点に基づくものだが、土地価格に見合う家賃相場が未形成なため低位に試算された。需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることができた。一方、地域周辺には賃貸住宅も散在するが土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。基本的には自用の住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、不動産市場分析の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下総橘駅北方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほか空地も見られる戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	香取郡東庄町千葉県香取郡東庄町新宿字天王田７９３番５
標準地の範囲
東	50 m
西	55 m
南	70 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.9 m
奥行き	22.5 m
面積	287 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地も残るが、特段の地域要因の変化は認められないため、今後も戸建主体の住宅地域として現状の用途を維持するものと予測。人口減少の影響はあるが、地価は底値感から横這い乃至微減傾向で推移するものと予測。 (2)交通量の多い国道背後の住宅地域であるが、地域要因に特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で高齢化率が高い。茨城県神栖市への転出も多い。主要産業は農業で、商工業の雇用創出の場が少ない。小規模店舗主体で商況も低迷。 (2)東庄町は、人口の減少や少子高齢化傾向が強く地域経済も低迷しているため、不動産需要は依然弱含みの状況が継続している。
地域要因
(1)鹿島臨海工業地帯への通勤路となる潮止大橋へのアクセスは良好だが、生活利便施設が少なく、休耕畑など未利用地も残り、需要は弱含み。 (2)特段の地域要因の変動も見受けられず、東庄町の住宅地の地価は、一般的要因を反映して総じて弱含みの傾向で推移している。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231077589 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取郡東庄町
地域	千葉県香取郡東庄町新宿字天王田７９３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,568 円／平米 1万8,408 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,424 円／平米 3万7,768 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,156 円／平米 3万6,882 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231077589 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取郡東庄町
地域	千葉県香取郡東庄町新宿字天王田７９３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,956 円／平米 5万2,751 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,342 円／平米 5万721 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,570 円／平米 3万8,250 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231077589 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取郡東庄町
地域	千葉県香取郡東庄町新宿字天王田７９３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,096 円／平米 4万3,295 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,472 円／平米 4万1,232 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,287 円／平米 3万7,315 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077589 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	香取郡東庄町
地域	千葉県香取郡東庄町新宿字天王田７９３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,251 円／平米 4万3,808 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,158 円／平米 4万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,246 円／平米 3万7,179 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情