路線価 (2023) 千葉県山武郡九十九里町片貝字新納屋場3703-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 山武郡九十九里町千葉県山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
価格時点	2023 年
駅名	東金駅 から 8600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	191万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	191万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円／坪 1平米 1万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は九十九里町や隣接する市町の沿岸部に近いの商住混在地域を圏域とする。需要者はコンビニ経営や小売店舗を目的とする地元の個人事業主等が中心であるが、自己居住目的の個人も見られる。旧来の小売店舗を中心とした商店街は、高齢化と後継者不足により閉鎖店舗等が多く地価の下落が続いている。需要の中心となる土地の価格帯については、成約事例が少ないことと、規模や用途等により異なることから把握できなかった。 (2) ①同一需給圏：ＪＲ東金線及びＪＲ外房線の各駅であり、九十九里町及びその周辺市町の圏域に存する商業地域及び商住混在地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約６１．０％（うち町内は約２４．４％）、取引件数は微増。③需給動向：建物付きの取引が中心であるが更地取引も散見される。事業系建物の取引は少ない。④中心価格帯：更地で坪当たり４万円程度が需要の中心と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は繁華性の低い商住混在地域に所在している。商業地としては衰退傾向にあり賃貸需要は極めて少なく、標準地の土地面積に見合う建物規模及び構造を前提とした場合、一棟貸しを想定せざるを得ず、投資採算性に見合わないことから収益還元法は適用しない。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としているため実証的で規範性は高い。検討の結果、近隣地域や周辺地域の不動産市場の動向等を勘案の上、比準価格をもって鑑定評価額とした。 (2) 対象標準地は最寄駅から遠い近隣商業地域である。自己使用ニーズの高いエリアで確実な賃貸ニーズを見込むことは困難であるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東金駅南東方
距離	8600 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山武郡九十九里町千葉県山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	158 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売の日用品店舗を中心とする旧来からの商業地域であるが閉鎖店舗が多く繁華性は劣る。需要は低迷し地価は下落傾向にある。集客力のあるスーパー等もなく今後も大きな変化はないものと予測した。 (2)今後も現状である近隣商業地域として推移するものと予測するが、衰退傾向が続いており、商業地域の集積度はより低くなるものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光・漁業中心に発展してきた。高齢化・人口減少により旧来からの商店街は住宅地化している、核となる商業施設もなく需要減少は続いている。 (2)消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みがみられる。
地域要因
(1)町内の中心商業地だが衰退著しく需要は低迷している。地域要因に格別の変動はない。 (2)町役場に近い中心商業地域に位置し、特別の変動はないが、人口減少及び過疎地域の指定も相まって地価は継続して下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231086178 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡九十九里町
地域	千葉県山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,101 円／平米 4万6 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,873 円／平米 3万9,252 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,993 円／平米 3万9,649 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231086178 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡九十九里町
地域	千葉県山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万367 円／平米 3万4,273 円／坪
推定価格 平米 坪	1万419 円／平米 3万4,445 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,115 円／平米 4万52 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231086490 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡九十九里町
地域	千葉県山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万960 円／平米 3万6,234 円／坪
推定価格 平米 坪	1万396 円／平米 3万4,369 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,088 円／平米 3万9,963 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231086178 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	大網白里市
地域	千葉県山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,746 円／平米 4万2,138 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,801 円／平米 4万5,626 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,213 円／平米 4万376 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情