路線価 (2023) 東京都千代田区九段北2-6-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区九段北２丁目６番２６
価格時点	2023 年
駅名	九段下駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 737万2,380 円
1平米当たり	1平米 223万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,028万1,660 円 1平米 311万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,028万1,660 円／坪 1平米 311万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を九段、富士見地区等を中心とするマンションと事務所ビルが多い高級住宅地域と判定した。需要者の中心はマンション開発業者が想定される。新築マンションの分譲単価は安定しており、大手マンション開発業者の土地需要は引き続き根強い。市場での土地取引の中心価格帯は数十億円台が中心とみられるが、規模、環境による差が大きく、特に当地区では高度利用可能な、やや規模の大きな土地が選好され用途の多様性も認められる。 (2) 同一需給圏は、近隣地域周辺及び番町・麹町地区等の千代田区内の分譲マンション立地に適する住宅地域一帯。主に富裕層向けマンション適地の優良な住宅地域であり、土地の需要者はブランド力及び資本力に優れる大手デベロッパー等が中心となる。住環境良好な地域として、マンション需要は引き続き堅調であり、住宅需要の増加を背景に地価は上昇傾向が継続している。取引価格は規模により様々であるが、概ね１０億円以上、数十億円程度の価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 人気の高い高級住宅地域であるため立地の比較的良い物件であれば希少性等により買い進まれやすく、比準価格は高めに求められる。一方で、中、大規模地の需要者は、マンション開発事業者等が中心であり、開発法による価格は、これら事業者による分譲マンションの投資採算性を踏まえた規範性に優る価格である。そこで、比準価格と開発法による価格を調整の上、代表標準地との均衡も踏まえ鑑定評価額を表記のとおりと決定した。 (2) 上記市場の特性にて分析した通り、中心需要者は大手デベロッパーである。比準価格は適切に補修正を行い求められており精度は高い。開発法による価格は流動的側面を有するが周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しており信頼性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。
交通
交通施設	九段下駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	457 坪 (1511 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所、学校、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	580 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区九段北２丁目６番２６
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層マンションの敷地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	靖国神社や多くの小中学校、高校などが認められる住環境に優る地域
街路	１２．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)教育施設の集積する地域であり、居住環境は良好である。住宅を中心として様々な利用目的での不動産需要が認められる地域であり当面地価は安定して推移するものと判断する。 (2)文教地区内に存する居住環境が良好な混在マンション地域として成熟しており、用途的な純化は生じず、当面は現状の性格を維持して安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	総合設計制度を活用した高層分譲マンションの敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,071万1,440 円 1平米 324万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,084万3,680 円 1平米 328万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,071万1,440円 1平米 324万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 995万1,060円 1平米 301万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,084万3,680円 1平米 328万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 995万1,060円 1平米 301万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。
地域要因
(1)土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。現状は住宅地の地価、マンションの分譲価格は堅調に推移している。 (2)良好な居住環境のマンション地域であり、需要は底堅い。優良な住宅地域立地のマンション需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北２丁目６番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	299万6,089 円／平米 990万5,070 円／坪
推定価格 平米 坪	289万4,222 円／平米 956万8,298 円／坪
標準価格 平米 坪	276万6,943 円／平米 914万7,514 円／坪
査定価格 平米 坪	299万 円／平米 988万4,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北２丁目６番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	375万1,779 円／平米 1,240万3,381 円／坪
推定価格 平米 坪	381万9,311 円／平米 1,262万6,642 円／坪
標準価格 平米 坪	319万6,076 円／平米 1,056万6,227 円／坪
査定価格 平米 坪	346万 円／平米 1,143万8,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	351 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北２丁目６番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	364万1,016 円／平米 1,203万7,199 円／坪
推定価格 平米 坪	391万2,155 円／平米 1,293万3,584 円／坪
標準価格 平米 坪	301万1,667 円／平米 995万6,571 円／坪
査定価格 平米 坪	326万 円／平米 1,077万7,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	514 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北２丁目６番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	261万7,116 円／平米 865万2,185 円／坪
推定価格 平米 坪	252万8,134 円／平米 835万8,011 円／坪
標準価格 平米 坪	299万1,875 円／平米 989万1,139 円／坪
査定価格 平米 坪	324万 円／平米 1,071万1,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情