路線価 (2023) 東京都千代田区平河町2-21-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区平河町２丁目２１番１
価格時点	2023 年
駅名	永田町駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 482万6,760 円
1平米当たり	1平米 146万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	11億2,000万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 624万8,340 円 1平米 189万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	11億2,000万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 628万1,400 円／坪 1平米 190万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平河町、麹町、番町及びその周辺の共同住宅地と事務所地が混在する地域である。需要者はマンションディベロッパー、賃貸マンションの建築を目的とする不動産業者等である。ワンルームマンションへの賃貸需要は減退していた時期もあったが、直近では回復傾向が見られる。住宅を中心とする投資用不動産への需要は旺盛で、地価は上昇傾向に転じている。需要の中心となる価格帯は画地規模にもよるが、土地の場合で１０億円程度である。 (2) 平河町、麹町などを中心とする共同住宅、事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ地域を同一需給圏と判定した。主要な需要者は、マンション開発業者、投資ファンド等が中心と想定される。同一需給圏内ではマンション用地不足に伴い、地価水準は底堅く、新築マンションの分譲単価も大きな変化はみられない。ただし、賃貸マンションについては都心居住需要の影響を受けやすい。市場での中心となる価格帯は総額で数十億円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格試算に当たって採用した取引事例は同一需給圏内の類似地域に所在する共同住宅地の事例が中心で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、分譲マンション建設目的や、自社ビルや非営利法人の会館等の保有目的もみられる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 立地の比較的良い物件であれば希少性等により買い進まれやすく、比準価格は高めに求められる。一方で、中、大規模地の需要者は、マンション開発事業者等が中心であるものの容積率次第では収益性を重視した投資ファンドなどの需要も多い。特に賃貸住宅の投資家人気により収益還元法も重視されている。そこで比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を表記のとおりと決定した。
交通
交通施設	永田町駅北方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	178.5 坪 (590 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の共同住宅と事務所が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	216 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区平河町２丁目２１番１
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	25 m
面積	625 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	216 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)すでに中層共同住宅の中に中層事務所等が混在する地域として熟成しているが、周辺地域には政府機関、高層事務所、ホテル、各種会館が集積しており、引き続き共同住宅、事務所等の集積が進むと予測する。 (2)都心に位置する利便性の高い住宅地としてマンション需要は底堅い。また、事務所需要も認められる用途の多様性のある地域といえる。都心マンション需要に支えられ価格は上昇して推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 638万580 円 1平米 193万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 671万1,180 円 1平米 203万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 638万580円 1平米 193万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 608万3,040円 1平米 184万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 671万1,180円 1平米 203万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 608万3,040円 1平米 184万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資ともに緩やかに持ち直しており、企業収益は改善方向。金融機関の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。 (2)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。
地域要因
(1)マンション賃貸需要は単身者向けは低迷していたが回復の兆しがある。ファミリー向け賃貸需要や投資用不動産の需要は旺盛である。 (2)土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。現状は住宅地の地価、マンションの分譲価格は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区平河町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	203万3,713 円／平米 672万3,455 円／坪
推定価格 平米 坪	222万8,223 円／平米 736万6,505 円／坪
標準価格 平米 坪	204万6,118 円／平米 676万4,466 円／坪
査定価格 平米 坪	207万 円／平米 684万3,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区平河町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	268万5,111 円／平米 887万6,977 円／坪
推定価格 平米 坪	260万2,492 円／平米 860万3,839 円／坪
標準価格 平米 坪	161万2,449 円／平米 533万756 円／坪
査定価格 平米 坪	163万 円／平米 538万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	590 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区平河町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	200万6,018 円／平米 663万1,896 円／坪
推定価格 平米 坪	204万8,144 円／平米 677万1,164 円／坪
標準価格 平米 坪	178万995 円／平米 588万7,969 円／坪
査定価格 平米 坪	180万 円／平米 595万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	美観地域重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区平河町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	299万6,089 円／平米 990万5,070 円／坪
推定価格 平米 坪	289万4,222 円／平米 956万8,298 円／坪
標準価格 平米 坪	198万7,790 円／平米 657万1,634 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区平河町２丁目２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	273万3,957 円／平米 903万8,462 円／坪
推定価格 平米 坪	256万9,413 円／平米 849万4,479 円／坪
標準価格 平米 坪	174万7,900 円／平米 577万8,557 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	339 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情