路線価 (2023) 東京都千代田区一-町16-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区一番町１６番３
価格時点	2023 年
駅名	半蔵門駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 856万2,540 円
1平米当たり	1平米 259万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (792 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,051万3,080 円 1平米 318万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (792 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,051万3,080 円／坪 1平米 318万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、番町地区を中心とし、麹町・平河町・九段等に広がる東京都心部の高級住宅地域である。比較的大規模な土地に対する典型的な需要者は大手デベロッパーが中心である。マンション購入者は会社経営者等の富裕層であり需要は根強い一方で、分譲マンション用地が稀少であることから供給は限定的である。また住宅需要の増加を背景に、地価は上昇傾向が継続している。需要の中心価格帯は、規模にもよるが数十億円程度である。 (2) 同一需給圏は千代田区内及び周辺区内の共同住宅地で、特に千代田区西部の番町地区を中心とする高級住宅地域は代替性が高い。主たる需要者はマンションデベロッパー等である。番町地区はブランド力があり、コロナ禍においても富裕層を中心にマンション需要は根強いが、大規模住宅地の供給は限定的であり、地価は堅調に推移している。マンション用地は画地規模等により取引価格帯が異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば２５億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 都内屈指の高級住宅地域にあり、中心需要者は大手デベロッパーである。比準価格は適切に補修正を行い求められており精度は高い。開発法による価格は流動的側面を有するが周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しており信頼性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。 (2) 比準価格は市場性に着目した価格で取引事例から適切に試算されている。一方、開発法による価格は、マンションデベロッパーの視点から投資採算性に着目し試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められている。主たる需要者はマンションデベロッパー等であることから各試算価格は説得力を有する。したがって、比準価格、開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	半蔵門駅北西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	239.6 坪 (792 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層マンションの多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	320 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区一番町１６番３
標準地の範囲
東	30 m
西	35 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	30 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	番町エリアのほぼ中心に位置し、高級分譲マンションが建ち並ぶ地域
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	320 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)富裕層から地域的選好性が強い高級住宅地域である。稀少性の高さから今後も高級住宅地域としての地域特性を維持するものと予測する。 (2)中高層マンションが建ち並ぶ優良住宅地域として希少性が高く、今後も現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,110万8,160 円 1平米 336万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,081万620 円 1平米 327万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,110万8,160円 1平米 336万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 1,018万2,480円 1平米 308万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,081万620円 1平米 327万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 1,018万2,480円 1平米 308万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。 (2)千代田区の住宅地は、富裕層が多く居住する地域を中心にコロナ禍の影響は軽微である。
地域要因
(1)デベロッパーの土地取得意欲は引き続き高く、また分譲マンションへの需要増加から地価は上昇傾向にある。 (2)共同住宅を中心とするブランド力を有する地域であり、コロナ禍の影響は軽微で地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特に無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区一番町１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	299万6,089 円／平米 990万5,070 円／坪
推定価格 平米 坪	289万4,222 円／平米 956万8,298 円／坪
標準価格 平米 坪	334万2,058 円／平米 1,104万8,844 円／坪
査定価格 平米 坪	334万 円／平米 1,104万2,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区一番町１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	273万3,957 円／平米 903万8,462 円／坪
推定価格 平米 坪	256万9,413 円／平米 849万4,479 円／坪
標準価格 平米 坪	347万2,180 円／平米 1,147万9,027 円／坪
査定価格 平米 坪	347万 円／平米 1,147万1,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	339 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区一番町１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	290万282 円／平米 958万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	298万4,390 円／平米 986万6,393 円／坪
標準価格 平米 坪	350万2,805 円／平米 1,158万273 円／坪
査定価格 平米 坪	350万 円／平米 1,157万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区一番町１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	299万4,857 円／平米 990万997 円／坪
推定価格 平米 坪	291万7,846 円／平米 964万6,399 円／坪
標準価格 平米 坪	319万9,393 円／平米 1,057万7,193 円／坪
査定価格 平米 坪	320万 円／平米 1,057万9,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区一番町１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	406万6,120 円／平米 1,344万2,593 円／坪
推定価格 平米 坪	427万3,492 円／平米 1,412万8,165 円／坪
標準価格 平米 坪	424万3,786 円／平米 1,402万9,957 円／坪
査定価格 平米 坪	424万 円／平米 1,401万7,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	224 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情