路線価 (2023) 東京都千代田区神田小川町1-1-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外
価格時点	2023 年
駅名	淡路町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,378万6,020 円
1平米当たり	1平米 417万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (817 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,871万1,960 円 1平米 566万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (817 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,871万1,960 円／坪 1平米 566万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神田小川町、神田須田町等を中心とした区内の幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は、不動産業者、賃貸ビル等に投資する投資家等である。高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ当該エリアにおける需要は堅調であり、また新型コロナの影響が収束傾向となり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、概ね３０億円～５０億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は小川町・淡路町エリアの幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は収益性を重視する不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等と考えられる。オフィス供給の増加及びテレワークの浸透により賃料は弱含みであるものの、供給が少なく希少性が高い立地であるため、一定の需要が見込まれる。取引規模や立地条件により取引価格は様々であるが、数十億円台とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関連付けて、本件鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い靖国通りを中心とした広幅員道路沿いの事例から求めた実証的な価格である。また、大手町エリアへのアクセスも良く、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	淡路町駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	247.1 坪 (817 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所の敷地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	靖国通り沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	３６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)靖国通り、外堀通り沿線に存し、複数路線が利用可能であるなど業務利便性に優れていることから、今後とも店舗兼事務所地として堅調に推移していくものと予測される。 (2)淡路町交差点の一角にあって、中規模の高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。複数路線利用可能で利便性が優れることから店舗兼事務所としての需要は堅調であリ、地域要因は同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,016万6,600 円 1平米 610万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,970万3,760 円 1平米 596万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,016万6,600円 1平米 610万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 1,841万4,420円 1平米 557万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,970万3,760円 1平米 596万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 1,841万4,420円 1平米 557万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅調であり、新型コロナの影響も収束しつつあることから、地価はやや上昇傾向にある。 (2)複数路線利用可能な利便性の高い商業地域で、コロナ禍による停滞はあったものの、地価は回復しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特に無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	477万8,706 円／平米 1,579万8,402 円／坪
推定価格 平米 坪	446万8,975 円／平米 1,477万4,431 円／坪
標準価格 平米 坪	580万3,864 円／平米 1,918万7,574 円／坪
査定価格 平米 坪	620万 円／平米 2,049万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	470万8,058 円／平米 1,556万4,840 円／坪
推定価格 平米 坪	464万8,636 円／平米 1,536万8,391 円／坪
標準価格 平米 坪	567万5,990 円／平米 1,876万4,823 円／坪
査定価格 平米 坪	607万 円／平米 2,006万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	717万5,714 円／平米 2,372万2,910 円／坪
推定価格 平米 坪	705万313 円／平米 2,330万8,335 円／坪
標準価格 平米 坪	564万9,289 円／平米 1,867万6,549 円／坪
査定価格 平米 坪	604万 円／平米 1,996万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	486万3,836 円／平米 1,607万9,842 円／坪
推定価格 平米 坪	494万1,735 円／平米 1,633万7,376 円／坪
標準価格 平米 坪	577万3,055 円／平米 1,908万5,720 円／坪
査定価格 平米 坪	617万 円／平米 2,039万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	617 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田小川町１丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	805万1,781 円／平米 2,661万9,188 円／坪
推定価格 平米 坪	758万1,222 円／平米 2,506万3,520 円／坪
標準価格 平米 坪	566万6,085 円／平米 1,873万2,077 円／坪
査定価格 平米 坪	606万 円／平米 2,003万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	26.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	22 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情