路線価 (2023) 東京都千代田区神田三崎町3-7-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田三崎町３丁目７番８外
価格時点	2023 年
駅名	水道橋駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 849万6,420 円
1平米当たり	1平米 257万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9億2,600万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,074万4,500 円 1平米 325万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	9億2,900万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,077万7,560 円／坪 1平米 326万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神田，九段，飯田橋地区等、千代田区北部の準高度商業地域全般である。主な需要者は、自社利用を目的とした中小事業者、各種投資家等、様々である。現況、築年が経過した事務所ビルが多いが、都心中枢部へのアクセスは良好であり、潜在的な事務所需要は相応に認められる地域である。コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇基調に転じている。取引の中心価格帯としては、概ね５～１０億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は水道橋駅を中心とする千代田区北部の幹線道路沿いにあって、中小規模の店舗兼事務所ビルが集積する商業地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。テレワークが浸透する中でも中小事務所ビルの賃貸需要は根強く、アクセスの良さと大学が集まる文教地区の要素もあり、繁華性もあることから一定の需要が見込まれる。取引の中心となる価格帯は、数億円～十数億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い広幅員道路沿いの事例から求めた実証的な価格である。また、都心部へのアクセスも良く、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水道橋駅南西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	86.2 坪 (285 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田三崎町３丁目７番８外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	水道橋西通り沿いに中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第二種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水道橋西通り沿いに中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、当面は現況のまま推移するものと予測される。 (2)水道橋西通り沿いに高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。ＪＲ水道橋駅に近く利便性の高い地域で、中小規模の事務所ビルの賃貸需要は堅調であることから、地域要因は同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,130万6,520 円 1平米 342万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,173万6,300 円 1平米 355万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,130万6,520円 1平米 342万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 1,061万2,260円 1平米 321万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,173万6,300円 1平米 355万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 1,061万2,260円 1平米 321万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるものの、国内外の経済情勢等の先行き懸念が続いている。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇傾向へと転じている。 (2)利便性の高い商業地域であり、中小規模の事務所は賃貸需要も根強いことから、地価は上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田三崎町３丁目７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	281万6,496 円／平米 931万1,336 円／坪
推定価格 平米 坪	274万6,754 円／平米 908万769 円／坪
標準価格 平米 坪	339万9,448 円／平米 1,123万8,575 円／坪
査定価格 平米 坪	340万 円／平米 1,124万400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田三崎町３丁目７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万5,538 円／平米 682万8,669 円／坪
推定価格 平米 坪	208万6,193 円／平米 689万6,954 円／坪
標準価格 平米 坪	334万3,258 円／平米 1,105万2,811 円／坪
査定価格 平米 坪	334万 円／平米 1,104万2,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田三崎町３丁目７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	367万9,972 円／平米 1,216万5,987 円／坪
推定価格 平米 坪	373万1,492 円／平米 1,233万6,313 円／坪
標準価格 平米 坪	337万6,916 円／平米 1,116万4,084 円／坪
査定価格 平米 坪	338万 円／平米 1,117万4,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田三崎町３丁目７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	319万798 円／平米 1,054万8,778 円／坪
推定価格 平米 坪	326万301 円／平米 1,077万8,555 円／坪
標準価格 平米 坪	350万1,934 円／平米 1,157万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	350万 円／平米 1,157万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田三崎町３丁目７番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	414万1,288 円／平米 1,369万1,098 円／坪
推定価格 平米 坪	439万1,491 円／平米 1,451万8,269 円／坪
標準価格 平米 坪	342万5,500 円／平米 1,132万4,703 円／坪
査定価格 平米 坪	343万 円／平米 1,133万9,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	553 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情