路線価 (2023) 東京都千代田区麹町1-12-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区麹町１丁目１２番６外
価格時点	2023 年
駅名	半蔵門駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 975万2,700 円
1平米当たり	1平米 295万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,272万8,100 円 1平米 385万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,272万8,100 円／坪 1平米 385万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として半蔵門・麹町駅周辺の高度商業地域のうち、幹線道路沿いに店舗事務所ビル等が集積する地域一帯と考えられ、主な需要者は、資本力を有する不動産ファンド、デベロッパー、法人投資家等が中心となっている。コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇基調に転じている。取引価格帯については、概ね数十億円～百億円程度と、立地・規模等により様々となっている。 (2) 同一需給圏は麹町地区及びその周辺地区の、幹線道路沿いに高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と判定した。主な需要者は大手不動産会社、投資法人、機関投資家等が想定され、主に投資目的での取引となる。比較的規模の大きい事務所ビルが集積しており、業務商業地としての熟成度は高い。取引総額は５０～１００億円程度となるが、建物と一体として取引されることが一般的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は代替競争関係が成立する地域から事例を収集しており、今回は価格牽連性の高い麹町地区から複数の事例を選択できたため、規範性の高い価格が試算された。収益価格は周辺の市況を勘案し賃料や還元利回りを査定しており、収益性を反映した適正な価格が試算された。いずれの価格も説得力を有することから、本件では両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	半蔵門駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	484.6 坪 (1602 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗兼事務所ビル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	94 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	473 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区麹町１丁目１２番６外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	千鳥ヶ淵公園に近接する内堀通り沿いの高度商業地域
街路	２７ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)内堀通り沿いに高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。近時、周辺地域において、マンション開発等を目論む取引も一部で認められるが、概ね現状の土地利用形態に準じた推移を維持すると考える。 (2)内堀通り沿いに大型事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。地価は不動産投資市場の堅調を受け、やや上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,332万3,180 円 1平米 403万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,322万4,000 円 1平米 400万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,332万3,180円 1平米 403万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 1,256万2,800円 1平米 380万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,322万4,000円 1平米 400万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 1,256万2,800円 1平米 380万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるものの、国内外の経済情勢等の先行き懸念が続いている。 (2)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇傾向へと転じている。 (2)新宿通り沿いの商業地に比較すると繁華性は落ちるが、周辺に大規模事務所ビルもあり、業務商業地として成熟した地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町１丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	582万5,387 円／平米 1,925万8,729 円／坪
推定価格 平米 坪	568万3,994 円／平米 1,879万1,284 円／坪
標準価格 平米 坪	390万1,163 円／平米 1,289万7,245 円／坪
査定価格 平米 坪	402万 円／平米 1,329万120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町１丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	613万9,866 円／平米 2,029万8,397 円／坪
推定価格 平米 坪	623万1,964 円／平米 2,060万2,873 円／坪
標準価格 平米 坪	390万4,739 円／平米 1,290万9,067 円／坪
査定価格 平米 坪	402万 円／平米 1,329万120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町１丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	487万2,943 円／平米 1,610万9,950 円／坪
推定価格 平米 坪	396万3,327 円／平米 1,310万2,759 円／坪
標準価格 平米 坪	390万912 円／平米 1,289万6,415 円／坪
査定価格 平米 坪	402万 円／平米 1,329万120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	27 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町１丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	367万9,972 円／平米 1,216万5,987 円／坪
推定価格 平米 坪	373万1,492 円／平米 1,233万6,313 円／坪
標準価格 平米 坪	390万7,321 円／平米 1,291万7,603 円／坪
査定価格 平米 坪	402万 円／平米 1,329万120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町１丁目１２番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	414万1,288 円／平米 1,369万1,098 円／坪
推定価格 平米 坪	439万1,491 円／平米 1,451万8,269 円／坪
標準価格 平米 坪	394万2,092 円／平米 1,303万2,556 円／坪
査定価格 平米 坪	406万 円／平米 1,342万2,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	553 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情