路線価 (2023) 東京都千代田区九段南2-1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区九段南２丁目１番２外
価格時点	2023 年
駅名	九段下駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 869万4,780 円
1平米当たり	1平米 263万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6億1,200万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,110万8,160 円 1平米 336万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	6億1,500万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,117万4,280 円／坪 1平米 338万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千代田区内にある広幅員道路沿いの商業地域一円であり、地下鉄九段下駅を中心とする幹線道路沿道の商業地域とは代替性が高い。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、不動産投資法人等と考えられる。引き続き投資意欲は堅調であり、収益物件に対する需要も堅調である。また新型コロナの影響が収束傾向となり、地価は上昇傾向にある。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数億円程の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は主として千代田区のうち靖国通りをはじめとした主要道路沿いに中小規模の高層店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、そのほか都心５区などで同規模程度の店舗付事務所が建ち並ぶ商業集積度の高い地域にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は機関投資家、不動産業者や事業会社等であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額数億円～３０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は幹線道路沿いに高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	九段下駅西方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区九段南２丁目１番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	靖国通り沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	２７ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)靖国通り沿いの商業地域であり、周辺は中高層の複合ビルのほか文教施設、大使館等も見受けられる。地域要因に大きな変動はなく当面は現状のまま推移していくものと思料される。 (2)靖国通り沿いに中小規模の高層店舗兼事務所が建ち並ぶ準高度商業地域であるが、建築費の上昇、保有コスト増等といった懸念要素もあるものの、堅調な投資資金に支えられ、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,200万780 円 1平米 363万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,150万4,880 円 1平米 348万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,200万780円 1平米 363万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 1,087万6,740円 1平米 329万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,150万4,880円 1平米 348万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 1,087万6,740円 1平米 329万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅調であり、新型コロナの影響も収束しつつあることから、地価はやや上昇傾向にある。 (2)靖国通り沿いの準高度商業地域であり、ウィズコロナのもと投資資金の堅調さや歩道部分の景観整備事業も奏功し、再度地価上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特に無い。 (2)個別的要因に変動はない。なお、幹線道路沿いの土地としてやや規模が小さく、市場競争力はやや弱い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段南２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	292万3,303 円／平米 966万4,440 円／坪
推定価格 平米 坪	299万1,218 円／平米 988万8,967 円／坪
標準価格 平米 坪	364万3,384 円／平米 1,204万5,028 円／坪
査定価格 平米 坪	364万 円／平米 1,203万3,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段南２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	367万9,972 円／平米 1,216万5,987 円／坪
推定価格 平米 坪	373万1,492 円／平米 1,233万6,313 円／坪
標準価格 平米 坪	366万5,513 円／平米 1,211万8,186 円／坪
査定価格 平米 坪	367万 円／平米 1,213万3,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段南２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	401万3,518 円／平米 1,326万8,691 円／坪
推定価格 平米 坪	408万5,761 円／平米 1,350万7,526 円／坪
標準価格 平米 坪	353万1,341 円／平米 1,167万4,613 円／坪
査定価格 平米 坪	353万 円／平米 1,167万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段南２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	319万798 円／平米 1,054万8,778 円／坪
推定価格 平米 坪	326万301 円／平米 1,077万8,555 円／坪
標準価格 平米 坪	359万4,599 円／平米 1,188万3,744 円／坪
査定価格 平米 坪	359万 円／平米 1,186万8,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情