路線価 (2023) 東京都千代田区大手町2-4-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区大手町２丁目４番２外
価格時点	2023 年
駅名	大手町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 7,187万2,440 円
1平米当たり	1平米 2,174万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,521万2,800 円 1平米 2,880万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,521万2,800 円／坪 1平米 2,880万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 日本を代表するビジネス街であり、大企業の本社や政府系機関等の本部が事務所を構える地域である。主要な需要者層は国内外の大手機関投資家をはじめとして大企業の需要も根強い。家賃は単価のみならず総額も大きい地域であるが家賃負担力の高いテナントの需要が中心である。ただし、当面、都内中心区での大規模開発物件竣工が続く見込みであるため空室動向などが特に注目される地域となっている。土地の総額は数千億円台が中心である。 (2) 同一需給圏は千代田区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ高度商業地域で、特に東京駅周辺は代替性が高い。主たる需要者は国内大企業、収益獲得を目的とした投資家等である。日本有数のオフィス街で需要は根強いが、売り物件の供給は乏しいため、市場競争力は高い。コロナ禍により空室率等に若干影響は出たが、根強い需要により地価は底堅く推移している。大規模画地の供給があった場合、標準的画地の規模を前提とすれば２０００億円以上である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 安定的に収益をあげうる地域であるため、機関投資家の他、自社ビル利用を目的とした土地需要も見込める地域である。規模が大きな画地で構成される高度利用が可能な地域であるが、土地の供給が極端に少ない地域とみられ、希少性による買い進みも考えられる。以上より比準価格と収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大手町駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	2580.2 坪 (8530 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B3
周辺の利用状況	高層事務所ビルが建ち並ぶ中心的業務商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区大手町２丁目４番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	超高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	70 m
面積	7000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	日本を代表するオフィス街の一角である。
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日本を代表する業務高度商業地であり不動産の売買需要は根強く、事務所賃料も比較的安定している。ただし、都心での大規模開発の影響は気がかりであり、当面空室動向が注目される。地価は安定的と判断する。 (2)東京駅からも徒歩圏にあり、複数の再開発事業が竣工又は進行中である。今後も日本有数のオフィス街として発展していくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	超高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1億17万1,800 円 1平米 3,030万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9,620万4,600 円 1平米 2,910万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1億17万1,800円 1平米 3,030万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9,521万2,800円 1平米 2,880万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9,620万4,600円 1平米 2,910万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9,521万2,800円 1平米 2,880万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)千代田区の商業地はコロナ禍やテレワーク普及等の影響は残っているものの需要は堅調であり地価は回復しつつある。
地域要因
(1)低金利の影響などにより商業用不動産の売買需要について価格時点においては大きな変化は認められない。当地区の不動産需要は底堅い。 (2)日本有数のオフィス街である。賃貸市場ではコロナ禍の影響は見られるものの投資目的の需要は旺盛であり、地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,454万5,239 円／平米 8,114万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	2,215万9,534 円／平米 7,325万9,419 円／坪
標準価格 平米 坪	2,607万40 円／平米 8,618万7,552 円／坪
査定価格 平米 坪	2,790万 円／平米 9,223万7,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	1400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	40 m
側道方位2	北
側道幅員2	22 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,620万1,527 円／平米 8,662万2,248 円／坪
推定価格 平米 坪	2,299万4,139 円／平米 7,601万8,624 円／坪
標準価格 平米 坪	2,705万1,928 円／平米 8,943万3,674 円／坪
査定価格 平米 坪	2,890万 円／平米 9,554万3,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	1650 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	12 m
側道方位3	東
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,376万575 円／平米 7,855万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2,828万6,399 円／平米 9,351万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2,828万6,399 円／平米 9,351万4,835 円／坪
査定価格 平米 坪	3,030万 円／平米 1億17万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	36.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,353万6,171 円／平米 1億1,087万581 円／坪
推定価格 平米 坪	2,661万7,301 円／平米 8,799万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	3,131万4,472 円／平米 1億352万5,644 円／坪
査定価格 平米 坪	3,350万 円／平米 1億1,075万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1604 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,006万4,583 円／平米 3,327万3,511 円／坪
推定価格 平米 坪	2,315万6,836 円／平米 7,655万6,500 円／坪
標準価格 平米 坪	2,894万6,045 円／平米 9,569万5,625 円／坪
査定価格 平米 坪	3,100万 円／平米 1億248万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情