路線価 (2023) 東京都千代田区鍛冶町2-2-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区鍛冶町２丁目２番２８
価格時点	2023 年
駅名	神田駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 995万1,060 円
1平米当たり	1平米 301万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	9億500万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,305万8,700 円 1平米 395万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	9億200万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,302万5,640 円／坪 1平米 394万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、神田駅を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等である。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、現在は回復基調にある。ＪＲ神田駅の徒歩圏にあり、交通利便性も良好で、賃貸市場においても需給バランスは概ね安定的に推移している。土地取引価格帯は、取引総額で５～２０億円程が一般的である。 (2) 同一需給圏は神田地区を中心とする幹線道路沿いの業務商業地域。主な需要者は不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等と考えられる。ＪＲ神田駅に近く利便性が高い立地で、テレワークが浸透する中でも中小事務所ビルの賃貸需要は根強い状況にあることから、一定の需要が見込まれる。取引の中心となる価格帯は、５～２０億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　需要者の中心は、貸しビル業者、投資目的とした法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等も想定され、それら法人等は商業利便性等を、また貸しビル業者及び投資目的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い幹線道路沿いの事例から求めた実証的な価格である。また、ＪＲ神田駅の徒歩圏で利便性が高く、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、両価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神田駅東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、店舗兼住宅等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル、店舗の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区鍛冶町２丁目２番２８
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19.5 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	神田金物通り沿いに中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ神田駅周辺の商業地域。
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ神田駅を中心とする熟成した商業地域である。駅への接近性に優れた立地条件であり、コロナ禍の影響で地価は弱含みで推移していたが、現在は微増ながら上昇基調にある。 (2)神田金物通り沿いに中高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。ＪＲ神田駅周辺のオフィス街で利便性が高く、中小規模の事務所ビルの賃貸需要は堅調であることから、地域要因は同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,411万6,620 円 1平米 427万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,375万2,960 円 1平米 416万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,411万6,620円 1平米 427万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 1,282万7,280円 1平米 388万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,375万2,960円 1平米 416万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 1,282万7,280円 1平米 388万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。神田駅への接近性に優る立地より、需要は底堅い。地価は回復基調にある。 (2)ＪＲ神田駅に近く利便性の高い商業地域であり、中小規模の事務所は賃貸需要も根強いことから、地価は上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区鍛冶町２丁目２番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	292万3,303 円／平米 966万4,440 円／坪
推定価格 平米 坪	299万1,218 円／平米 988万8,967 円／坪
標準価格 平米 坪	416万248 円／平米 1,375万3,780 円／坪
査定価格 平米 坪	429万 円／平米 1,418万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区鍛冶町２丁目２番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	733万3,394 円／平米 2,424万4,201 円／坪
推定価格 平米 坪	776万9,268 円／平米 2,568万5,200 円／坪
標準価格 平米 坪	415万6,912 円／平米 1,374万2,751 円／坪
査定価格 平米 坪	428万 円／平米 1,414万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区鍛冶町２丁目２番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	477万8,706 円／平米 1,579万8,402 円／坪
推定価格 平米 坪	446万8,975 円／平米 1,477万4,431 円／坪
標準価格 平米 坪	413万291 円／平米 1,365万4,742 円／坪
査定価格 平米 坪	425万 円／平米 1,405万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区鍛冶町２丁目２番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	319万798 円／平米 1,054万8,778 円／坪
推定価格 平米 坪	326万301 円／平米 1,077万8,555 円／坪
標準価格 平米 坪	411万6,542 円／平米 1,360万9,288 円／坪
査定価格 平米 坪	424万 円／平米 1,401万7,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情