路線価 (2023) 東京都千代田区有楽町1-12-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区有楽町１丁目１２番２
価格時点	2023 年
駅名	日比谷駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 5,167万2,780 円
1平米当たり	1平米 1,563万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3850 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7,041万7,800 円 1平米 2,130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3850 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7,041万7,800 円／坪 1平米 2,130万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として有楽町ほか大丸有地区に大手企業本社、劇場、ホテルが集積する複合高度商業地域であり、そのほか都心５区など大規模事務所や商業施設が高度に集積する地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は高い資金調達力を有する国内外の機関投資家、大手不動産業者や事業会社等であり、一棟全体の取引はみられず、区分建物や共有持分等の如何、さらには取引意思決定に至るまでの経緯等によって価格帯は大きく分散し、一様ではない。 (2) 同一需給圏は、千代田区、中央区に存する高度商業地域である。需要者の中心は、大手不動産会社や大手事業会社、投資法人が想定される。オフィス賃料は上昇傾向にあり、優良物件が多く、また供給の希少性から、不動産に対する需要は底堅い地域である。市場の中心となる価格帯については、立地条件や規模が一様ではないことに加え、供給が極めて少なく、個別性も非常に強いことから、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は大手企業本社、劇場、ホテル等が集積する複合高度商業地域に存し、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性、周辺の企業業種や集積度のほか、地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法により求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。繁華性が高く高度利用が可能な商業地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日比谷駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	1164.5 坪 (3850 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	劇場、事務所兼店舗等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	19F
地下階数	B4
周辺の利用状況	高層のホテル、劇場、事務所等が集まる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区有楽町１丁目１２番２
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	110 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	60 m
面積	3600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	店舗や劇場など商業系用途と事務所が複合して高度に集積する商業地域
街路	１８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)有楽町地区に大型オフィスや店舗のほか、劇場、ホテル等が複合して高度に集積するが、付近で予定される大型再開発事業に向けたテナント移転といった影響もあり、地価は一進一退の不透明な状況が続くと予測する。 (2)高層建物による大規模劇場、事務所ビル、ホテル等の集積する熟成度の高い高度商業地域であり、今後は周辺の再開発の状況に影響を受けていくものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7,339万3,200 円 1平米 2,220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7,471万5,600 円 1平米 2,260万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7,339万3,200円 1平米 2,220万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7,041万7,800円 1平米 2,130万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7,471万5,600円 1平米 2,260万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7,041万7,800円 1平米 2,130万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大により、社会生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が出ている。
地域要因
(1)有楽町地区に存し、ウィズコロナのもと不動産投資資金の堅調さもあるが、付近の大型再開発事業の動向を注視し、地価は様子見状態が続いている。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。需給環境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着きを取り戻しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、大丸有地区における店舗事務所用地として、市場競争力は標準的である。 (2)個別的要因に特に変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区有楽町１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,376万575 円／平米 7,855万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2,828万6,399 円／平米 9,351万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2,109万3,512 円／平米 6,973万5,151 円／坪
査定価格 平米 坪	2,300万 円／平米 7,603万8,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	36.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区有楽町１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,620万1,527 円／平米 8,662万2,248 円／坪
推定価格 平米 坪	2,299万4,139 円／平米 7,601万8,624 円／坪
標準価格 平米 坪	2,189万9,180 円／平米 7,239万8,689 円／坪
査定価格 平米 坪	2,390万 円／平米 7,901万3,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	1650 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	12 m
側道方位3	東
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区有楽町１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,454万5,239 円／平米 8,114万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	2,215万9,534 円／平米 7,325万9,419 円／坪
標準価格 平米 坪	1,810万4,194 円／平米 5,985万2,465 円／坪
査定価格 平米 坪	1,970万 円／平米 6,512万8,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	1400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	40 m
側道方位2	北
側道幅員2	22 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都千代田区有楽町１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,731万2,307 円／平米 5,723万4,487 円／坪
推定価格 平米 坪	1,677万9,621 円／平米 5,547万3,427 円／坪
標準価格 平米 坪	2,311万2,426 円／平米 7,640万9,680 円／坪
査定価格 平米 坪	2,520万 円／平米 8,331万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	北西
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情