路線価 (2023) 東京都千代田区麹町4-4-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区麹町４丁目４番２
価格時点	2023 年
駅名	麹町駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 1,643万820 円
1平米当たり	1平米 497万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,086万860 円 1平米 631万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,086万860 円／坪 1平米 631万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千代田区及びその周辺区内における新宿通り、靖国通り等の主要幹線道路やその周辺の準幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域の範囲と判定。典型的な需要者としては、国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の不動産投資家、不動産業者、及び自己使用目的の一般事業法人があげられる。需要の中心となる価格帯は、数億から数十億円前後のものが多いが、数百億円の取引も見られる地域である。 (2) 同一需給圏は、千代田区西部における新宿通り・靖国通り・内堀通り等の主要幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は、大手・中堅事業法人、不動産賃貸業者、不動産投資法人、個人投資家等である。今後も底堅い需要が見込まれ、コロナ禍からの回復により市場は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、概ね数十億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件の典型的需要者としては不動産投資家があげられるが、自己使用目的の一般事業法人の需要も相当程度認められ無視できない。各需要者に最も適合した評価手法は、不動産投資家は収益還元法、一般事業法人は取引事例比較法である。資料の相対的信頼性は、推定的要素の多い収益還元法と比べ類似性の高い事例が収集できた取引事例比較法がやや優る。本件においては収益価格と比準価格の両試算価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場において成立した規範性の高い高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	麹町駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	114.9 坪 (380 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区麹町４丁目４番２
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高層の店舗兼事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ新宿通り沿いの商業地
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は新宿通り沿いに高層の事務所ビル及び店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地で、当面は現状のまま推移するものと予想する。地価水準は新型コロナウィルスの影響が弱まり回復傾向が予想される。 (2)高層の店舗兼事務所を中心とし、マンションの開発も見られる商住混在の商業地域であり、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,234万8,560 円 1平米 676万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,257万9,980 円 1平米 683万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,234万8,560円 1平米 676万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 2,053万260円 1平米 621万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,257万9,980円 1平米 683万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 2,053万260円 1平米 621万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は一時期より限定的となり、景気は緩やかに持ち直しつつあるが、停滞傾向の賃料や今後の金利、為替の動向等懸念材料も見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大による社会経済活動への影響は限定的であり、市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、景気持ち直しの中、下落傾向であった地価も回復し上昇傾向に転じ始めている。 (2)地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回復基調を受けて、地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	613万9,866 円／平米 2,029万8,397 円／坪
推定価格 平米 坪	623万1,964 円／平米 2,060万2,873 円／坪
標準価格 平米 坪	692万4,404 円／平米 2,289万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	692万 円／平米 2,287万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	490万151 円／平米 1,619万9,899 円／坪
推定価格 平米 坪	423万5,936 円／平米 1,400万4,004 円／坪
標準価格 平米 坪	757万7,703 円／平米 2,505万1,886 円／坪
査定価格 平米 坪	758万 円／平米 2,505万9,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	750 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	北
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	493万804 円／平米 1,630万1,238 円／坪
推定価格 平米 坪	527万8,555 円／平米 1,745万903 円／坪
標準価格 平米 坪	614万5,000 円／平米 2,031万5,370 円／坪
査定価格 平米 坪	615万 円／平米 2,033万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区麹町４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	477万8,706 円／平米 1,579万8,402 円／坪
推定価格 平米 坪	446万8,975 円／平米 1,477万4,431 円／坪
標準価格 平米 坪	681万2,462 円／平米 2,252万1,999 円／坪
査定価格 平米 坪	681万 円／平米 2,251万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情