路線価 (2023) 東京都千代田区神田猿楽町2-4-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田猿楽町２丁目４番２
価格時点	2023 年
駅名	水道橋駅 から 440m
路線価
1坪当たり	1坪 409万9,440 円
1平米当たり	1平米 124万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7億7,100万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7億7,100万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 545万4,900 円／坪 1平米 165万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、千代田区北部及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は、実需の法人、収益目的の不動産会社、機関投資家等であり、学校法人及びマンション開発業者等も参入する。用途が混在するものの事務所利用を中核用途とする地域であり、やや客足の流動性は劣る。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、現在は回復基調にある。土地取引価格帯は、取引総額で数億円程が一般的である。 (2) 同一需給圏はＪＲ水道橋駅、ＪＲ御茶ノ水駅から徒歩圏内にある地域を中心とした、神田地区内の幹線道路背後の商業地域と判定した。小規模な画地が多いなかで、対象地周辺は比較的規模の大きい画地が多く、品等が高めの事務所ビルも存する。主たる需要者は不動産業者や投資家等であるが、学校等の教育施設も多く、学校関係者の需要も存する他、規模によりマンション業者の参入もありうる。取引総額は数億円となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　需要者の中心は、主として実需の法人のほか、収益獲得目的の法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等は商業利便性等を、また収益獲得を目的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する事例を採用して査定したもので、市場実勢を反映する。収益価格は周辺の不動産市況から求めた賃料、還元利回り等により査定を行っており、収益性を反映した価格である。主たる需要者の属性等より、本件では両価格を関連付けることが妥当と判断、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水道橋駅南東方
距離	440 m
土地の状態
土地面積	141.3 坪 (467 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビルのほか学校も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田猿楽町２丁目４番２
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	事務所ビルのほか文教施設もみられる商業地域。
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ水道橋駅勢圏の学校等の文教施設も見られる商業地域である。コロナ禍の影響を受けて、地価は弱含みで推移していたが、現在は微増ながら上昇基調にある。 (2)学校関連施設が多く見られる商業地域で、需要も教育関連が中心となる。今後新たな動きは見られず、当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。地価は不動産投資市場の堅調を受け、やや上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 595万800 円 1平米 180万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 578万5,500 円 1平米 175万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 595万800円 1平米 180万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 528万9,600円 1平米 160万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 528万9,600円 1平米 160万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、回復基調にある。 (2)大学等の教育施設が多く存する地域であり、今後とも大きな変動要因は見当たらない。ＪＲ水道橋駅から近く一定の需要は見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田猿楽町２丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	176万209 円／平米 581万9,251 円／坪
推定価格 平米 坪	173万4,575 円／平米 573万4,505 円／坪
標準価格 平米 坪	176万9,974 円／平米 585万1,534 円／坪
査定価格 平米 坪	179万 円／平米 591万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田猿楽町２丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	163万651 円／平米 539万932 円／坪
推定価格 平米 坪	160万8,487 円／平米 531万7,658 円／坪
標準価格 平米 坪	176万7,568 円／平米 584万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	179万 円／平米 591万7,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田猿楽町２丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	160万7,670 円／平米 531万4,957 円／坪
推定価格 平米 坪	164万1,431 円／平米 542万6,571 円／坪
標準価格 平米 坪	180万3,770 円／平米 596万3,264 円／坪
査定価格 平米 坪	182万 円／平米 601万6,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田猿楽町２丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	219万2,856 円／平米 724万9,582 円／坪
推定価格 平米 坪	217万7,807 円／平米 719万9,830 円／坪
標準価格 平米 坪	174万9,243 円／平米 578万2,997 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	695 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田猿楽町２丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	155万7,387 円／平米 514万8,721 円／坪
推定価格 平米 坪	159万1,650 円／平米 526万1,995 円／坪
標準価格 平米 坪	178万8,371 円／平米 591万2,355 円／坪
査定価格 平米 坪	181万 円／平米 598万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情