路線価 (2023) 東京都千代田区外神田1-56-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区外神田１丁目５６番２
価格時点	2023 年
駅名	秋葉原駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 1,414万9,680 円
1平米当たり	1平米 428万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (940 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,805万760 円 1平米 546万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (940 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,818万3,000 円／坪 1平米 550万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、秋葉原、神田など千代田区北東部及びその周辺の商業地域一円であり、秋葉原駅勢圏の商業地域とは代替性が高い。需要者の中心は、実需の法人、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等である。知名度・利便性に優る秋葉原エリアにあり、更なる機能更新と高度利用が進むものと予測される。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移してきたが、現在は回復基調にある。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数億円から数十億円程度になる。 (2) 同一需給圏は主として秋葉原駅の周辺地区で高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、そのほか都心５区などで同規模程度の店舗付事務所が建ち並ぶ商業集積度の高い地域にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は機関投資家、不動産業者や事業会社等であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額３０億円～１００億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　需要者の中心は、主として実需の法人のほか、収益獲得目的の法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等は商業利便性等を、また収益獲得目的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は秋葉原電気街に高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性や商業繁華性の程度、さらに地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	秋葉原駅南西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	284.3 坪 (940 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区外神田１丁目５６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	35 m
面積	900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	秋葉原電気街に近接し、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)再開発の進む秋葉原駅周辺の商業地域である。ターミナル駅としての利便性の向上に伴い、更なる機能更新と高度利用が進むものと予測される。地価は下落局面より、現在は上昇基調にある。 (2)秋葉原駅にほど近く、家電量販店、サブカル店、飲食店、事務所等が集積する繁華性の高い地域であり、ウィズコロナのもと来訪客にも回復の兆しがみられるようになり、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,950万5,400 円 1平米 590万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,887万7,260 円 1平米 571万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,950万5,400円 1平米 590万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 1,768万7,100円 1平米 535万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,887万7,260円 1平米 571万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 1,768万7,100円 1平米 535万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、回復基調にある (2)秋葉原駅勢圏にあり、インバウンドは未だ弱いが、ウィズコロナのもと来訪客数回復の兆しや不動産投資資金の堅調さもあって再度地価上昇に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、秋葉原駅にほど近く、容積率が高いうえに一定規模を有する土地であり、市場競争力はやや強い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田１丁目５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	376万9,897 円／平米 1,246万3,279 円／坪
推定価格 平米 坪	359万378 円／平米 1,186万9,790 円／坪
標準価格 平米 坪	593万4,509 円／平米 1,961万9,487 円／坪
査定価格 平米 坪	593万 円／平米 1,960万4,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.9 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田１丁目５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	539万6,936 円／平米 1,784万2,270 円／坪
推定価格 平米 坪	536万5,189 円／平米 1,773万7,315 円／坪
標準価格 平米 坪	532万7,894 円／平米 1,761万4,018 円／坪
査定価格 平米 坪	533万 円／平米 1,762万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田１丁目５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,187万5,964 円／平米 3,926万1,937 円／坪
推定価格 平米 坪	1,020万3,432 円／平米 3,373万2,546 円／坪
標準価格 平米 坪	591万1,606 円／平米 1,954万3,769 円／坪
査定価格 平米 坪	591万 円／平米 1,953万8,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田１丁目５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	401万3,518 円／平米 1,326万8,691 円／坪
推定価格 平米 坪	408万5,761 円／平米 1,350万7,526 円／坪
標準価格 平米 坪	585万3,526 円／平米 1,935万1,757 円／坪
査定価格 平米 坪	585万 円／平米 1,934万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情