路線価 (2023) 東京都千代田区外神田5-51-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区外神田５丁目５１番３外
価格時点	2023 年
駅名	末広町駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 300万8,460 円
1平米当たり	1平米 91万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2億3,600万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 393万4,140 円 1平米 119万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	2億4,000万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 400万260 円／坪 1平米 121万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、千代田区北東部及びその周辺区の商業地域である。需要者の中心は、実需の法人、収益目的の個人投資家、不動産会社、不動産投資法人等であり、マンション開発業者等も散見される。旧来からの地元中小企業の事務所の多い地域であり、やや繁華性に劣る。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、現在は回復基調にある。土地取引価格帯は、取引総額で数億円程が一般的である。 (2) 同一需給圏は主として千代田区及びその隣接区のうち秋葉原外周部一円に位置する地域であって、中小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は中小事業会社、不動産会社、個人事業主や個人投資家等であり、都心に近いことから中小企業の自社ビル利用、投資目的取引のほか、投資用マンション素地としての需要も散見され、市場で中心となる価格帯は、土地建物一体で取引されることが多く、総額数億円～５億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　需要者の中心は、主として実需の法人、投資目的とした法人等である。実需を目的とする法人等は商業利便性等を、また投資目的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は秋葉原地区北側に中小規模店舗事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	末広町駅北東方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル、店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区外神田５丁目５１番３外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中央通り背後の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域。
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗、事務所等のほか建替えにあたりマンション建設も進む商業地域である。コロナ禍の影響を受けて、地価は弱含みで推移していたが、現在は微増ながら上昇基調にある。 (2)秋葉原電気街にほど近く、業務利便性のみならず都心生活の利便性も高いことから、共同住宅への建替えも散見される。用途多様性のある地域であるが故に各需要に即応して、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 426万4,740 円 1平米 129万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 419万8,620 円 1平米 127万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 419万8,620円 1平米 127万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、回復基調にある (2)秋葉原地区の立地条件にありながら、地価水準がやや低位であったこともあり、ウィズコロナのもと再度地価上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、秋葉原地区にあるが最寄駅を末広町駅としており、市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田５丁目５１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	221万3,725 円／平米 731万8,575 円／坪
推定価格 平米 坪	221万3,725 円／平米 731万8,575 円／坪
標準価格 平米 坪	117万9,395 円／平米 389万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	514 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田５丁目５１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万766 円／平米 565万5,792 円／坪
推定価格 平米 坪	172万9,584 円／平米 571万8,005 円／坪
標準価格 平米 坪	126万9,885 円／平米 419万8,240 円／坪
査定価格 平米 坪	128万 円／平米 423万1,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田５丁目５１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,712 円／平米 86万5,220 円／坪
推定価格 平米 坪	86万5,531 円／平米 286万1,445 円／坪
標準価格 平米 坪	91万9,799 円／平米 304万855 円／坪
査定価格 平米 坪	92万9,000 円／平米 307万1,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	516 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田５丁目５１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	168万5,258 円／平米 557万1,463 円／坪
推定価格 平米 坪	134万5,421 円／平米 444万7,962 円／坪
標準価格 平米 坪	137万7,094 円／平米 455万2,673 円／坪
査定価格 平米 坪	139万 円／平米 459万5,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	668 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情