路線価 (2023) 東京都千代田区神田駿河台3-3-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田駿河台３丁目３番１７
価格時点	2023 年
駅名	新御茶ノ水駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 383万4,960 円
1平米当たり	1平米 116万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 492万5,940 円 1平米 149万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億6,100万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円／坪 1平米 148万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千代田区北部の神田から神保町周辺に広がる幹線道路背後地に中層で中小の事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域の範囲と判定。小規模な敷地、ビルが多い地域で、典型的な需要者としては、国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の不動産投資家及び自社ビル等自己使用目的の一般事業法人が想定される。需要の中心となる価格帯は、５０㎡～３００㎡程度の土地で５０００万円～５億円前後のものが多い地域である。 (2) 同一需給圏は神田・神保町地区を中心に、幹線道路背後に中小規模の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と判定した。需要者は不動産業者、個人投資家等、収益獲得を目論む投資家が中心となるが、自社使用目的の需要もあり、個人事業主や一般事業会社等の参入も考えられる。複数路線が利用可能な交通利便性の高い地域であり、小規模画地が多いため、総額面から市場参加者のすそ野も広い。地価はやや上昇傾向が見られる。取引総額は数億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件の典型的需要者としては不動産投資家があげられるが、自己使用目的の一般事業法人の需要も相当程度認められ無視できない。各需要者に最も適合した評価手法は、不動産投資家は収益還元法、一般事業法人は取引事例比較法である。資料の相対的信頼性は、推定的要素の多い収益還元法と比べ類似性の高い事例が収集できた取引事例比較法がやや優る。本件においては両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 小規模画地のため取引総額が抑えられることから個人事業主や中小企業などによる自用取引も想定される。一方で収益物件としての需要も存するため、収益性も重視される。従って市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格はそれぞれ妥当性を有するものと判断し、本件では両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新御茶ノ水駅南西方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼駐車場
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	442 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田駿河台３丁目３番１７
標準地の範囲
東	15 m
西	65 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中層の事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路背後の商業地域、第２種文教地区
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区、
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は幹線道路（靖国通り、本郷通り）の背後地に中層の自用、賃貸の事務所ビルが建ち並ぶ商業地で、当面は現状のまま推移するものと予想する。地価水準は新型コロナの影響が弱まり回復傾向が予想される。 (2)靖国通り、本郷通り背後の商業地域で、中小規模の事務所ビルが建ち並ぶ。近隣地域では特段の動きはなく、当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。地価は不動産投資市場の堅調を受け上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 522万3,480 円 1平米 158万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 528万9,600 円 1平米 160万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 522万3,480円 1平米 158万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 528万9,600円 1平米 160万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は一時期より限定的となり、景気は緩やかに持ち直しつつあるが、停滞傾向の賃料や今後の金利、為替の動向等懸念材料も見られる。 (2)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、景気持ち直しの中、下落傾向であった地価も回復し上昇傾向に転じ始めている。 (2)中小規模の事務所ビルが多い商業地域である。ＪＲ御茶ノ水駅からも徒歩圏内にあり、一定の需要は見込まれる。地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は特にない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田駿河台３丁目３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	194万845 円／平米 641万6,434 円／坪
推定価格 平米 坪	222万4,594 円／平米 735万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	167万5,146 円／平米 553万8,033 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田駿河台３丁目３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	149万7,622 円／平米 495万1,138 円／坪
推定価格 平米 坪	169万5,641 円／平米 560万5,789 円／坪
標準価格 平米 坪	150万8,577 円／平米 498万7,356 円／坪
査定価格 平米 坪	151万 円／平米 499万2,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田駿河台３丁目３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	125万4,822 円／平米 414万8,442 円／坪
推定価格 平米 坪	124万1,421 円／平米 410万4,138 円／坪
標準価格 平米 坪	153万729 円／平米 506万590 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田駿河台３丁目３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	176万209 円／平米 581万9,251 円／坪
推定価格 平米 坪	173万4,575 円／平米 573万4,505 円／坪
標準価格 平米 坪	157万4,025 円／平米 520万3,727 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田駿河台３丁目３番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	253万9,932 円／平米 839万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	257万8,031 円／平米 852万2,970 円／坪
標準価格 平米 坪	171万9,834 円／平米 568万5,771 円／坪
査定価格 平米 坪	172万 円／平米 568万6,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情