路線価 (2023) 東京都千代田区神田紺屋町47-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田紺屋町４７番１
価格時点	2023 年
駅名	神田駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 482万6,760 円
1平米当たり	1平米 146万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 654万5,880 円 1平米 198万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 651万2,820 円／坪 1平米 197万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神田駅周辺地区を中心とし、幹線道路背後に中小規模の店舗、事務所が多く見られる商業地域と把握する。主たる需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人を中心に、マンション開発業者も需要者として想定される。当該エリアの小型ビルのオフィス市況は比較的落ち着いており、低金利を背景とした旺盛な投資需要に支えられて地価はやや上昇傾向で推移している。取引規模としては、総額数千万円から１億数千万円規模の取引が中心となっている。 (2) 同一需給圏は神田地区及びその周辺の幹線道路背後にあって、中小規模の店舗兼事務所ビルが集積する商業地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。中小事務所ビルの賃貸需要は根強い状況にあり、神田駅に近く、交通利便性も高い立地であることから一定の需要が見込まれる。小規模な画地が多く、取引の中心となる価格帯は、数億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の主たる需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人等が中心であり、当該主たる需要者は、純粋な投資物件としてのほか、自用の事務所ビルまたは一部を自用の事務所とした自用兼投資物件として取得することもある。それゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する収益性とともに、市場性にも着目して取引意思を決定する。そこで、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い幹線道路背後の事例から求めた実証的な価格である。比較的小規模で総額が抑えられるため、中小事業者の取得が考えられるほか、利便性の高さから収益性を重視する不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神田駅北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	31.5 坪 (104 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田紺屋町４７番１
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)神田駅に近い中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、築年が古い中層の建物は、今後、高層建物に建て替わっていくことが予測される。旺盛な投資需要を背景に、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)幹線道路背後に中小規模の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。中小規模の事務所ビルの賃貸需要は堅調であり、地域要因は同様に推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 690万9,540 円 1平米 209万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 694万2,600 円 1平米 210万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 690万9,540円 1平米 209万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 631万4,460円 1平米 191万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 694万2,600円 1平米 210万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 631万4,460円 1平米 191万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)当該エリアの小型ビルのオフィスマーケットは比較的落ち着いており、旺盛な投資需要に支えられて、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)ＪＲ神田駅に近く利便性の高い商業地域であり、中小規模の事務所は賃貸需要も根強いことから、地価は上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田紺屋町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	176万209 円／平米 581万9,251 円／坪
推定価格 平米 坪	173万4,575 円／平米 573万4,505 円／坪
標準価格 平米 坪	190万1,946 円／平米 628万7,833 円／坪
査定価格 平米 坪	198万 円／平米 654万5,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田紺屋町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	194万845 円／平米 641万6,434 円／坪
推定価格 平米 坪	222万4,594 円／平米 735万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	205万6,002 円／平米 679万7,143 円／坪
査定価格 平米 坪	214万 円／平米 707万4,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田紺屋町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	179万7,416 円／平米 594万2,257 円／坪
推定価格 平米 坪	174万6,061 円／平米 577万2,478 円／坪
標準価格 平米 坪	200万2,364 円／平米 661万9,815 円／坪
査定価格 平米 坪	208万 円／平米 687万6,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田紺屋町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	149万7,622 円／平米 495万1,138 円／坪
推定価格 平米 坪	169万5,641 円／平米 560万5,789 円／坪
標準価格 平米 坪	191万8,146 円／平米 634万1,391 円／坪
査定価格 平米 坪	199万 円／平米 657万8,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田紺屋町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	190万9,629 円／平米 631万3,233 円／坪
推定価格 平米 坪	194万2,093 円／平米 642万559 円／坪
標準価格 平米 坪	217万2,364 円／平米 718万1,835 円／坪
査定価格 平米 坪	226万 円／平米 747万1,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情