路線価 (2023) 東京都中央区勝どき3-419-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区勝どき３丁目４１９番１
価格時点	2023 年
駅名	勝どき駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 357万480 円
1平米当たり	1平米 108万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	11億3,000万 円 (799 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 466万1,460 円 1平米 141万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	11億3,000万 円 (799 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 466万1,460 円／坪 1平米 141万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、勝どき駅周辺を中心とする共同住宅、事業所等の混在地域全般と判定した。主たる需要者は、マンション開発業者や地場不動産業者等が中心と想定される。都心接近性に優れるマンション用地は賃貸・分譲問わず需要が底堅く、地価も上昇基調で推移している。市場での中心となる価格帯は、規模等により様々であるが、概して総額で数億円台～数十億円台の前半の取引が多い。 (2) 同一需給圏は主として中央区内の湾岸部に中規模の中高層共同住宅のほか、高層事務所等も散見される住宅地域であり、そのほか港区、江東区など隣接区湾岸部にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産業者、機関投資家、マンション開発業者等であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。収益価格は最有効使用建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、賃貸条件等について市場動向を反映する一方、各種採用数値に想定要素が含まれている点は否めない。以上より、鑑定評価額決定に際しては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は湾岸部に中高層の共同住宅のほか、高層事務所等も散見される住宅地域に存しており、市場参加者は都心湾岸部における生活利便性や住環境のほか、投資対象としての収益性をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	勝どき駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	241.7 坪 (799 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅兼店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層マンション、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区勝どき３丁目４１９番１
標準地の範囲
東	35 m
西	50 m
南	30 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	高層の共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	27 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高層のマンションや事務所等が混在する地域
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現況、低層住宅と中高層マンション等が混在する住宅地域であるが、今後は、都心部への接近性等に着目した中高層マンションへの建替・土地の集約化が進むと予測される。 (2)都心湾岸部の住宅地として生活利便性が高い住宅地域であり、ウィズコロナのもと働き方が多様化するなかにあっても、拠点性の高い都心部住宅地に対する取得意欲は堅調で、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるものの、国内外の経済情勢等の先行き懸念が続いている。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)良好な都心接近性等により、賃貸・分譲を問わず、マンション用地の需要は底堅く、地価は上昇基調で推移している。 (2)都心湾岸部の生活利便性の高さから、ウィズコロナのもと拠点性のある住宅地についての需要は堅調であり、それを反映した地価推移となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、湾岸の勝どき地区に存するも、タワマン用地の規模はなく、市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき３丁目４１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	157万6,413 円／平米 521万1,621 円／坪
推定価格 平米 坪	148万8,835 円／平米 492万2,089 円／坪
標準価格 平米 坪	152万771 円／平米 502万7,669 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	南西
側道幅員3	10 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき３丁目４１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	150万9,898 円／平米 499万1,723 円／坪
推定価格 平米 坪	140万5,578 円／平米 464万6,841 円／坪
標準価格 平米 坪	151万1,374 円／平米 499万6,602 円／坪
査定価格 平米 坪	151万 円／平米 499万2,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき３丁目４１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	149万417 円／平米 492万7,319 円／坪
推定価格 平米 坪	152万4,697 円／平米 504万648 円／坪
標準価格 平米 坪	157万9,997 円／平米 522万3,470 円／坪
査定価格 平米 坪	158万 円／平米 522万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき３丁目４１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	108万5,427 円／平米 358万8,422 円／坪
推定価格 平米 坪	114万6,211 円／平米 378万9,374 円／坪
標準価格 平米 坪	147万5,175 円／平米 487万6,929 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき３丁目４１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万648 円／平米 420万762 円／坪
推定価格 平米 坪	130万1,144 円／平米 430万1,582 円／坪
標準価格 平米 坪	156万5,757 円／平米 517万6,393 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情